谨呈：深圳市富通房地产开发投资有限公司 世联地产畔山御景项目组 3月 畔山御景项目 营销总纲及销售执行沟通 西北重镇松岗工业区旁，中等规模居家住宅，新古典设计风格 指标： 总用地：39200.77㎡ 总建筑面积：133046㎡ 住宅：93096 ㎡ 商业：8000㎡ 容积率：2.6 项目概况 概况： 宝安松岗街道办，周边工业区及农民房密集；西南临广深高速高架桥，东北临自然山体 产品多元化，以中小户型为主，面积区间跨度较大，含部分创新小复式及拼合户型 项目概况 注：2房含部分复式创新户型 注：4栋为硬拼，按拼合后户型标识 工程节点计划 项目概况 6月7月8月开盘 7月20日样板房精装修完成 7月20日园林及别墅展示区完成 6月30日售楼处精装修完成 6月30日商业街展示面装修完成 世联对目标的理解： 品牌 持续维护开发商品牌美誉度，并扩大品牌在宝安镇区的影响力度 营销价值 价值营销，实现市场合理入市价格水平并保证合理销售速度 报告框架与结构： 目标下问题 销售执行 目标下攻略 大势分析 竞争分析 项目分析 营销总控 营销费用 形象攻略 展示攻略 推售攻略 推广攻略 服务攻略 解决思路 客户分析 策略推导 大势分析 判断市场大势，分析市场现状 市场大势 受外围宏观经济影响，09年整体经济形势依然严峻，但持续恶化期已经过去，进入平缓阶段 高盛：大幅下调09年全球经济增长率至0.6%； 联合国、世界银行：09年全球经济增长率可能不会超过1%（08年约2.5%，04-07年约3.5-4%） -02第二波危机即将到来 .2.10，美失业人口创新高 .2.16，美国AIG银行赢利低于预期 .2.24，英美二手房指数持续创新底 中国： PPI放缓，国内通缩压力加大 GDP自07年以来已经连续7个季度下滑; A股市场低位震荡； 失业率持续增加，就业压力持续上升，收入水平下降 国家房地产调控政策风向变化 07年9月 08年9月 9.27新政 市场转折点 1.政策打压期 08年11月 2.政策缄默期 3.政策观望期 4.政策拉升期 政策观望期 全球金融风暴影响中国。中央在出台政策刺激经济的同时，对房地产保持审慎的态度。 政策拉升期 08年中央经济工作会议明确房地产在推动经济中的地位，房地产成为经济刺激方案的一部分 政策缄默期 在9.27新政的打压下，各地房地产市场开始调整。中央乐于看到这种状况，没有更多的政策出台 政策打压期 调控政策频出，目标是控制过热的行业和过高的房价。实际调控效果甚微。 可以确定，09年的房地产政策将是宽松的、积极的。但是这种促进政策主要是维持房地产市场稳定，并通过合理的住房需求来拉动经济，而不是维持高房价。08年底出台的《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》明确的房地产政策的两条路径：1、加大保障性住房建设力度。2、进一步鼓励商品房住房消费 市场大势 稳定房地产市场的重要因素——政策：持续宽松、积极的促进市场稳定发展 从全国的房地产波动来看 历年商品房价量走势及预测 预测区 第二阶段 爆发 第一阶段 力量积蓄 第四阶段 价量回归 第三阶段 价量分化 第一阶段力量积蓄 房地产市场已入价量回归期，预计成交量将于08、09年探底，成交价格将于10年探底。之后，我国房地产市场将进入下一个房地产周期的第一阶段——力量积蓄。其中的不确定取决于房价的调整速度 市场大势 参考房地产行业的周期波动预测：后，深圳房地产市场进入房地产周期的第一阶段——力量积蓄阶段，市场平稳，成交价量缓慢上升 深圳目前房地产市场处于触底阶段 1、成交量：刚性需求致成交量略有回升（09年2月成交48.84万㎡） 2、成交均价：总体走势呈稳中有降（ 09年2月成交均价10987元/㎡） 3、走势：因价格调整的不确定性，仍有下行风险 09年2月，深圳一手房成交面积为48.84万平米，环比上升24.51%，同比上升580.24%。 09年2月，深圳一手房成交均价为10987元/平米，环比下降0.42%，同比也下降24.48%。 从成交走势来看，短期刚性需求释放，一手房成交量呈上升态势，成交均价呈回落态势 09年2月，深圳商品房批售面积28.73万平米，环比上升133.29%，同比下降3.04%。 09年2月，深圳商品房销售面积为48.84万平米，环比上升24.51%，同比上升580.24%。 深圳房地产市场呈“供小销大”，供应量环比上升，但销售量的增幅更大 总体市场 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看