1 Part 4 城市房地产市场研究关注板块 大连房地产宏观市场研究 大连房地产板块研究 分物业类型市场研究大连房地产市场的基础依托——产业、环境、城市地位、规划发展等均有良好预期，整体市场的相对看好 区域价值报告的前面内容的总结 + + + 大连拥有良好的城市发展基础，形成了“境好、业强、城优”的良好城市成长线路 ，加上强势的政策红利，形成了良好的房地产市场预期大连市政府对于房地产的发展一直保持较为支持的态度，在市场较为暗淡的时期出台了数项政策进行刺激 二、土地政策：“年底摘牌，保证金降到30%，剩下的可以两年内付清，成交后可一次办清土地相关权证…” 三、胜利路拆迁政策：“每平米按9000元补偿，回迁可以免费增加20％的居住面积。在20％面积之外，还想要更多面积的，10平米以内，按3800元/平米计算，超过10平米按照9000元计算” 一、“大连经济适用房补贴”政策：“符合经济适用住房条件的家庭购买普通商品房，政府每平方米补贴2000元，补贴面积65平方米”的政策，但未详细规定具体的申请补贴的程序； 实施起来有一定的限制，但从一个侧面反映了政府希望希望引到商品住宅消费的态度；从08年的房展会出台的补贴政策等方面也可以看出相应的趋势； 政府为房地产商资金链松绑； 政府阶段性的刺激房地产发展，自造刚需，同时补偿金额创下新高，必将进一步推动拆迁区和其他区域的房价；上半年,大连房地产市场在一系列新政的刺激下，逐步回暖，刚性需求自年初开始反弹，而投资性需求也在二季度试探性回归，加上旧城拆迁带来的自住需求，上半年，楼市呈现出一片欣欣向荣的景象 上半年楼市呈现政策性回暖。中央及大连出台的各项经济、房产政策，稳定了购房者的信心，激发了刚需的集中释放 上半年市场回暖明显，已超过07年同期水平，3、4月份迎来小阳春，6月成交量达到顶峰，为84，2万平，同比涨幅在103.6% 05-09年上半年销售面积情况在新政刺激下，09上半年大连土地成交量、价齐升，土地热情重新高涨 土地成交量大幅增加，09年1-6月份，大连市主城区土地成交大幅增加，主城区共成交住宅及公建用地167.3万平方米，同比增长251%，达到去年全年成交总量的84%。其中，高新园区土地集中放量，占主城区土地总成交量的57%。 土地价格有所攀升。受商业用地成交及工地区域转移至高新区的影响，上半年主城区整体成交楼面地价较08年上涨近18.3%，为3,183元/平方米； 元/平方米城市拆迁——09年政府集中拆迁大量老旧居民房，总量达50万平，极大刺激了低迷的大连房市，特别是胜利路拆迁，受拆迁户购房需求影响，短时间引起大连房价哄涨 政策解析：为刺激经济快速复苏、改造城市面貌，大连市政府着手在09年开始进行老旧居民房拆迁，此为政府型短期行为，但客户需求量较大，项目启动区可以掌控时机，结合安置政策，借力吸引动迁居民 胜利路拆迁补偿办法：“每平米按9000元补偿，回迁可以免费增加20％的居住面积。在20％面积之外，还想要更多面积的，10平米以内，按3800元/平米计算，超过10平米按照9000元计算” 。从大连本地消费者购买力来看，除08年外，房价的涨幅均远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力较大 发展中国家房价收入比与房地产市场发展 4.1 6.1 房价收入比合理范围；房地产发展平稳 房价收入比偏低，房价偏低，需求增加 房价收入比偏高，房价偏高，需求减少 房价收入比 4.1 6.1 市场供给 市场供给 市场需求 市场需求 大连房价收入比14.2 房价收入比 大连人均支配收入与房价 中国城市房价排名，大连房价排名全国的第14位 一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间小结：房地产基础稳固，政府在相当一段时间内会维护房地产发展，存在项目现实可捕捉的机会，但普通消费者购房压力大 房地产基础稳固 政府对于房地产发展的维护 楼市回暖 产业、环境、城市地位、规划发展等均有良好预期，整体市场的相对看好； 对消费者刺激购买，对房地产商放松资金链； 楼市在刚性需求、拆迁需求及增加资金流动性带来的投资需求综合拉动下出现回暖，是项目启动可以把握的现实机会； 普通消费者购房压力日益增大，被迫抬高购房门槛 城市发展压迫、收入房价比日益加大、较低价格产品供应日益稀缺，普通消费者被迫承担更高的购房门槛； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看