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海量供应，品牌大盘云集，供需失衡，格局突变
【一】市场、竞争、客户
□龙岗区政府所在地，深圳八大卫星城之一，政府重点开发区域，深圳东部发展轴线上的城市次中心及东部的商业、文化中心，距离特区二线关约22公里。
□规划面积32平方公里，至2020年规划人口约77万人，共为四个组团。
□对外交通机荷、水官及清平高速收费，深惠路塞车严重。内部 “三横三纵”较方便
□现有配套功能齐全。行政中心、金融证券、商业百货、文化教育、医疗卫生、餐饮娱乐等各类产业相互辉映
东组团 行政、生活中心。区委区政府/文化设施/公务员宿舍区等生活区，配套成熟
西、北组团
奥体新城及高尚住宅片区。发展体育产业、高科技产业等为主
南组团
以办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、商业区等商贸服务业组成
距离关内实际及心理距离远，片区相对独立发展，规划良好；经济较发达，居民富裕，购买能力强
龙岗中心城概况
本项目
龙翔花园
天健郡城
2002
万科地块
合兴 花园
2002前
深业地块
碧湖花园
紫薇花园
新亚洲花园
俪景中心
俪景鸿度
东方御花园
尚景欣园
罗马公元
花半里
龙城国际
中央悦城
招商依山郡
短短3－4年的地产发展周期，中心城地产高速发展，产品高端化，规模化发展，对外辐射能力加大，07年开始逐步达到地产发展峰值
发展峰值
东方沁园一期
奥林华府
风临四季
中海地块
鸿荣源地块
鹏达项目
天基项目
星河项目
龙岗中心城发展历程
数据来源：深圳中原深港研究中心
市场特点
02－03年
传统户型、社区，新亚洲打造的
异国风情社区具有市场亮点
品牌发展商的进驻大大提升片区楼盘
素质，注重社区环境的打造
大面积赠送、户型创新、复式板楼设计、
产品素质和产品创新都较过去有了新的
突破
碧湖花园、紫薇、新亚洲
天健郡城、和煦苑
花半里、东方沁园、罗马公园
代表项目
片区均价（元/㎡）
3056
3672
4689
06年三季度
招商依山郡、龙城国际
龙岗板块概念开始打造，奥体新城、高
交会馆成为市场关注热点，地产概念由
个盘打造上升为板块营销
6325
奥林华府、公园大地
由于板块价值的共享及大量的物业推
出，个盘在塑造板块价值的同时开始
塑造个盘独特的风格，包括会所的打
造，以及社区景观的大面积利用
——
06年下半年
龙岗中心城房地产发展历程
数据来源：深圳中原深港研究中心
龙岗房地产住宅特征
110-140㎡的三房、四房中大户型占76%以上，复式面积区间偏小，大部分在140㎡以下，户型单一
根据2002—中心城需求曲线预测，中心城 —市场需求总量约为60-70万平米
（以上数据来源于中原深港研究中心）
[08-09年中心城市场需求预测图]
07-08年中心城住宅需求预测
经过分析，龙岗中心城地产市场周期化很明显。在经过05-06年市场旺盛的状态之后，07年-08年由于供应量的大幅增加，整体市场将走向过剩
[02-08年中心城市场供需曲线图]
[02-08年中心城市场饱和度曲线图]
（以上数据来源于中原深港研究中心）
中心城
市场发
展曲线
07年中心城市场饱和度预测
06年开始，20万以上大盘频出，品牌发展商纷纷进驻圈地，产品、规模、品牌多重竞争，加之市场走向过剩，龙岗中心城的市场格局将被打破；
未来几年内，龙岗土地供应和住宅供应出现放量，90/70新政对07年推售楼盘的影响不大，市场仍以大户型供应为主导；
目前市场中销售户型以三房、四房为主，整体供应比例达62%以上；中小户型存在较大市场空白
龙岗中心城房地产趋势预测
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