天亚水景城三期项目分析报告 新吉阳机构苏州新吉阳 二○○七年九月 报告内容 公寓部分 别墅部分 营销建议 壹、公寓部分 一、从市场角度看 相城公寓市场总体特征 在售楼盘数量较少，市场短期内供应量较小； 目前支撑市场销售的仅仅有香城花园三期、欧风丽苑等少数楼盘，短期内上市的也仅有晨曦鑫苑等少数公寓产品； 市场整体去化平稳，新推房源去化迅速； 由于以上几个楼盘分期有房源推出，整体市场暂时维持了较稳定的成交量。中心城区在售楼盘去化迅速，大多数新房源预热阶段就被预定一空。 成交均价飙升，市场一片火暴； 进入，相城区住宅市场成交价格飙升，究其原因，除受到市场整体价格上扬的影响，相城区市场本身供应量不足是价格上涨的主要原因 在售公寓项目分析 分析:区域市场上公寓产品主要处于预约阶段，基本无房可售；而未来短期市场供给更是有限，短期内供不应求的态势更为明显 未来公寓市场供应分析 由土地拍卖可以看出，未来相城区公寓主要集中在中心城区西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域 从目前公寓地块的供应来看，未来几年相城可工供应公寓产品将在200万方左右，加上部分商业地块中出现的居住型产品，以及短期内新拍的土地快速上市，可以预见，未来相城区公寓产品将面临激烈的市场竞争 总结 从市场总体来看，目前相城区公寓产品处于热销状态， 短期内市场“供不应求”，赋予了本案良好的入使契机； 从土地供应来看，未来相城区公寓市场将面临激烈的市场竞争； 从区域发展来看，未来相城区公寓产品的重心将在目前中心城区的西部，齐门北大街和规划人民路两侧，此区域也将是相城区未来最有竞争力的居住区域； 品牌开发商基本集中齐门北大街和规划人民路两侧，将进一步提升该区域客户吸引度和市场竞争力； 综合分析，为了避免未来市场的残酷竞争，实现“快速销售”的目的，建议本案公寓产品“以快入市”，抓住市场火暴的有利契机，快速入市，占领市场，实现销售 二、从产品角度看 由于采取两梯两户的高层设计，产品得房率较低，舒适性不足； 产品存在部分不利于销售的设计，两房产品不符合市场主流； 本案产品面积均大于目前市场在售项目，直接导致产品总价较高，不利于整体销售； 作为主力产品的两房户型面积大于90平方米，3成的首付将成为项目快速去化的一大障碍 总结 从公寓产品的设计来看，本案公寓产品存在一定的不足，不利于在未来的市场环境中与品牌开发商一争高下，因此，从产品角度出发，“快速入市”是本案公寓产品的最佳途径之一 三、从客户角度看 通过市场调查分析，相城区客户来源主要有以下几类： 中心城区分流客户； 开发区、工业园区北区内企业白领阶层； 相城区改善居住条件的居民； 二次购房、换房、置业的居民； 部分看好相城区发展前景的投资客； 10平方公里的蠡口国际家具城的客商； 张家港、常熟等地有意向进入苏州的定居者。 相城区域因为价格的优势，客源分布相对广泛。 本案由于地理位置和产品组合的特点，目标客源将以上述客源的“黄色”部分为主 相城区公寓产品主要客户来源 本案客源分析 由于本案近78%的产品为两房，因此本案的主要客源多为首次置业者，对于此类购房者来说，总价和首付将成为决定他们是否置业的关键性因素。 由于相城区房产市场具有良好的发展前景，根据目前相城成交客户的分析统计，我们可以预见本案将具有一定比例的投资客户，对于投资客户来说，投资门槛的高低和项目增值的前景是他们考虑的重要因素。 对于本案的三房产品来说，由于面积较大，总价较高，因此性价比和产品力将成为客户衡量的重要依据。 综上所述，为了提升客户的接受度，实现本案公寓产品的快速去化，我司建议项目进一步提升产品竞争力，提高产品附加值和性价比 公寓部分产品建议 经过综合研究，根据项目实际情况，结合市场成功案例，我司建议项目公寓部分进一步提升产品附加值： 地暖系统（便于施工，提升整体竞争力）； 新风系统（提升产品竞争力）； 隔音设备（减弱省道对本案的影响）； 安全设备（密码锁，高级防盗门等） 公寓部分总结 目标： 快速去化 策略： 快速入市，抢占市场； 增强产品竞争力，提升客户接受度 贰、别墅部分 相城别墅市场总体特征 起步较早，早期发展较为缓慢，楼盘数量较少； 近年来受整体市场的影响以及招商地产等品牌开发商的带动，别墅进入高速发展期，价格上涨较快； 相对于公寓市场，相城区别墅产品的后期供应楼盘较少，但规模相对较大； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看