房地产市埸 应变之道 全球最具投资性商品魅力 房地产开发是时间与空间的竞赛 房地产价值构成与因素 房地产 价值构成 影响房价 三大因素 房地产是时间 与空间的延伸 产品 品牌 地段 价位 时机 社会 政治 经济 战略 1 时机障碍 前市场是世界奇迹 2017-06-0407年前市场状况 市场情况 08年时代背景 市场情况 09年时代背景 中国股市 下滑50% 市场现况 一季度房地市场现况 二季度出现国十条等 二季度房地市场现况 先量跌 后价跌 市场后势预估 2 土地障碍 内外在 价值塑造 开发条件 交通条件 生活条件 医疗规划 商业规划 项目规划 配套设施 自然景观 人文环境 物业管理 挖掘与打造项目内外在价值 交 通 分 析 环 境 分 析 SWOT 分 析 成 本 分 析 市 场 分 析 客 源 分 析 产 品 分 析 价 格 分 析 资 金 分 析 规 划 分 析 3 资金障碍 开发评估是成功的基础 1.假设开发法 2.市场比较法 3.基准测算法 财务计划最重要 1.土地成本 2.前期开发费用 3.建安工程费用 4.公建配套建设费 5.各项税费 6.销售管理费用 7.不可预见费用 8.营业税与附加费 9.投资利息 10.资金规划 1.自有资金100%定位规划正确成功率100% 2.自有资金60%定位规划正确成功率85% 3.自有资金30%定位规划正确成功率70% 4.自有资金10%定位规划正确成功率50% 5.规划不正确成功率减半 6.市场时机不佳成功率减半 自有资金比例与成功率摸拟 1.控制总价，单价合理，回笼资金 2.保守控制开发节奏、分期开发 3.重视规划，独创稀有商品条件 4.大众化产品定位 5.锁定自用客户市场 市场因应之道 1 向工程队收取保证金 2 向代理公司收取保证金 3 向安装设备方收取保证金 4 私募私人小股东 5 国企、大企、大厂预先团购 6 当任发起人，寻求股东合作合资 7 土地融资，合作融资 8 发行认筹卡、预约卡、排号…预收款 低投入资金的开发操作方法 4 经营障碍 1.编制规划方案 2.编制項目建议书 3.申请用地计划 4.申请建设工程立项 5.建设工程选址配套咨询 6.建设工程选址 7.住宅项目配套条件审核 8.编制设计方案 9.设计招投标 10.设计方案征询 12.申请建设用地规划许可 11.申请设计方案 13.编制可行性研究报告 14.申请可行性研究 列入预备计划 15.编制初步设计 16.初步设计征询、会审 17.申请工程初步设计 18.申请建设用地批准 19.申请房屋土地权证 20.编制勘察报告 21.勘察招投标 22.编制施工图设计 23.施工图设计征询 24.申请工程规划许可 25.申请计划转正 26.申请配套计划 27.申请开工计划 28.设计监理审核 29.编制施工组织设计 30.施工招投标 31.施工监理 32.申报施工安全监督质量监督 33.申请施工许可证 34.申请商品房计划 35.申请商品房预售计划 36.申请商品房大产证 37.三通一平、施工开始 38.验红线、灰线 39.桩基监测、地基变形监测 40.申请配套 41.施工验收 42.申请新建住宅交付使用 43.商品房销售 44.申请房产证 45.商品房房产证 房地产开发45项流程 观念决定行为 行为决定效果 效果决定一切 省时 省工 又省料2017-06-04 33 34 决策人是项目灵魂决策人决定成败责任百分百 董事会 总经办 总经理 体制内组织与人才的建立参考图 比品质还是比价格 慎选体制外协力厂商 前期策划单位四大任务 企业与产品的经营策略导向 大众化品牌商品 大众化品牌商品 从广卅星河湾 发展到全国星河湾 从大众化走向高端化品牌商品 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看