星空，从此不再是仰望 ——万科中心营销策划报告汇报稿 世联地产 .3 前言：万科中心—大师级殿堂作品 项目特色： 1、Steven Holl先生的名师设计 2、最牛的合作团队 3、最先进的设计理念（水平方向的高层建筑/景观绿地最大化/漂浮地平线/桥梁体系结构） 4、绿色生态铂金级的建筑 5、万科总部/多功能的综合体/ 6、深圳蓝色盐田国际化新面孔 万科理想：深圳东部滨海区的新城市名片 项目愿景： 打造成像西班牙古根海姆博物馆、西雅图摇滚音乐博物馆EMP一样的革新城市气质，拉动城市经济的地标性建筑 本项目文化使命： 当代中国文化艺术的国际化舞台 高端文化产业的会客室 南中国时尚地标 大梅沙滨海生活的高端配套 万科现实：从持有到销售，长短期利益的冲突 长期的利益： 成就万科的品牌，并成为深圳的新名片；文化沉淀地，作为综 合体的长期经营价值 短期的利益： 除自用部分外，以销售为主，取消原规划中的酒店部分。09年 回款3-4个亿，整体回款预计12亿左右。销售前期准备较紧，相 关的装修标准及招商工作仍在过程中，后续成本投入的控制 不得不面对的问题 /02 09/08-09 09/10 09/12 09/07 万科中心项目营销计划招投标启动 营销中心开放 展示区开放 项目开盘 万科总部搬入 09年年底回款3-4个亿 总体4万多体量 商业持续招商中 我们在展望万科的理想，同时我们思考： 如何实现名建筑到名盘的转变（叫好又叫座） 主流房地产价值是衡量一切房地产项目的最终标准红树西岸VS中信红树湾的市场对比：建筑理想和市场现实的距离 ：红树西岸 2.8万入市，销售缓慢 主流豪宅客户对这种极端的依靠先进配置、弘扬建筑艺术的方式并不认可： 1、针对风格：“怪异，整体风格不能接受。” 2、针对智能化：“太多电子按纽了，我家保姆都不知道怎么用。” 3、质疑对价格的支撑作用：“毕竟是公寓，不值。” 我们必须寻找的主流房地产价值点是什么 Q1：现有区域已存在价值及功能支撑？ 关键问题：建立从Steven Holl的名建筑到市场上叫好叫座的名盘的桥梁 大梅沙印象：模糊且暧昧 域 区 大前景看好，交通问题成为核心问题，山海资源优质，但过于公共，人流杂乱且配套欠缺 “对大梅沙的将来的发展前景比较看好，那边环境很好，空气很清新，度假很清新。” “大梅沙在收费时候去过几次，但在免费进入后，我一进去马上落荒而逃。人多，人杂乱，各种素质的人都有。” “我对大梅沙印象一直不好，当初去天麓，一看下面满眼尽是些杂乱无章的房子，心情一下就不好了。所以当时一看就不要天麓了。” “对大梅沙的第一印象就是交通太不方便了，经常过去就是塞车，一塞就要好久。而且也没有一个大型停车场，但这边资源还是很好的，可以看山看海，我就是喜欢这边的环境才在天麓买了一套别墅的。” “交通非常不好，人多车多，经常塞车，路就只有一条，高峰期期间都是在原地打转，从17英里回来11点还塞车，节假日那更夸张；并且没有吃的东西，除了乳鸽还是乳鸽。” 传统功能认知：以度假投资型为主，价值与资源相关。随着东海岸开发，第一居所功能突显 能 功 当前在售项目 二级市场：淡市中顶级资源型物业不受影响，但第二居所产品受影响较大，兼备第一居所的东海岸表现稍好 海怡轩成交客户分析 公寓客户购买主要是看中滨海的度假生活，同时认为具有较高的升值潜力 08年大梅沙片区二手房成交情况： 08年大梅沙片区市场非常冷，前三季度平均每月成交1-2套，年底才开始好转，20套/ 月左右。现在有盘放出来，价格合理的话，也要一个月左右的时间才有成交，而在过 去基本上放出来就没了。而且相对于其它地方6%的投资回报率，大梅沙只有3% 三级市场：作为投资型产品，现阶段的兑现价值有限；兼具第一居所功能的东海岸稍好 深盐第二通道：强化了第一居所功能；但弱化了第二居所功能和增强了其替代性 交通双刃剑：通达性的增加，梅沙更通道化，停留感减弱 深盐第二通道08年7月开通，盐田到罗湖的车行时间缩短到10分钟。 深盐第二通道的开通增加了到东部的人流：深盐二通道日均车流量3.5万车次/日，高峰期达到5.5万车次/日。有更多的人去到东部。 而交通的通达性增加同时削弱了梅沙的海景资源优势，当人们可以更快捷的去到南澳、葵涌，享受更纯净、更纯粹的海景资源时，梅沙就变成了深盐第二通道的延续——通过功能的强化而不是停留的功能 南澳的西冲曾被《中国国家地理》杂志评为中国最美的海滩，东部海岸线海景资源突出。 第二通道的开通也大大缩短了葵涌、大鹏和南澳与市中心的距离。 资源和交通的利好促使房地产的发展进入了初级阶段。葵涌和大鹏逐渐有商品房项目出现，并且以低廉的价格颇具吸引力。未来房地产储备量较大 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看