陕西省镇安县秀山花园项目策划报告目 录
1 绪论 3
1.1 项目提出背景 3
2 宏观环境的现状及发展趋势 4
2.1 全国宏观环境现状及趋势 4
2.2 陕西省宏观环境现状及趋势 5
2.3 镇安县宏观环境现状及趋势 7
2.3.1 镇安县宏观经济状况 7
2.3.2 镇安城市发展趋势 8
3 房地产市场现状及发展趋势 9
3.1 全国房地产市场现状及趋势 9
3.2 陕西省房地产市场现状及趋势 11
3.3 镇安房地产市场现状及趋势 11
4 项目分析 13
4.1 项目区位分析 13
4.1.1 镇安县基本概况 13
4.1.2 地块区位分析 13
4.2 竞争项目分析 14
4.3 SWOT分析 14
4.3.1 项目优势 14
4.3.2 项目劣势 15
4.3.3 项目机会 15
4.3.4 项目威胁 15
5 目标客户分析 16
5.1 目标客户年龄 16
5.2 置业状况分析 16
5.3 家庭结构分析 16
5.4 职业背景分析 16
5.5 重点目标客户 16
6 项目定位 18
6.1 项目总体定位 18
6.2 户型面积定位 18
6.3 项目价格定位 19
6.3.1 定价原则 19
6.3.2 定价分析 20
6.4 项目主题定位 21
6.5 项目形象定位 21
7 规划方案建议 23
7.1 整体布局规划 23
7.2 建筑风格规划 23
7.3 户型设计建议 24
7.4 车位规划建议 25
7.5 景观与绿化规划 25
7.6 生活配套规划 26
7.7 物业管理建议 27
7.8 小区智能化规划 28
8 资源整合策略 29
9 销售进度策略 31
10 项目价格策略 34
10.1 定价总体方针 34
10.2 别墅项目价格策略 35
10.3 多层、小高层价格策略 35
11 阶段推广策略 37
11.1 蓄势待发期 37
11.2 内部认购期 37
11.3 开盘热销期 37
11.4 持续推广期 38
11.5 尾盘清理期 38
12 项目促销策略 39
12.1 阶段促销策略 39
12.2 项目形象促销 42
12.3 项目促销创新 44
13 规避市场风险策略 45
14 推广费用预算 47
15 结论 48
参考文献 49
1 绪论
1.1 项目提出背景
（1）中国政府实施西部大开发的划时代战略；
（2）根据《镇安县突破发展实施方案》，“山水园林型旅游山城”概念提出；
（3）镇安县城市建设实行加大城市设施建设，改善居住环境；
（4）“十一五”发展规划开发新的经济增长点，促进县域经济发展；
1.2 项目概况
（1） 地理位置
秀山花园项目位于废弃的老镇安县水泥厂区，镇安县新老城区结合部，紧邻火车站，毗邻二中，背靠绣屏公园，近观镇安河，依山傍水，环境幽雅；周边有镇安县职业中学、永乐中学、城关小学、幼儿园、田园酒店、丰都酒店。该地块所在地理位置极为优越，项目周边环境使该区域呈现出极佳人居的氛围

（2） 建设条件
本项目总占地面积106亩，项目地块形状呈不规则形状，位于镇安县东南角

（3） 开发商介绍
陕西秀山集团初创于70年代生产水泥国有企业，开始股份制改革，改革后集团公司飞速发展，目前旗下有年产量60万吨的水泥公司、房地产开发公司、建工公司、装饰公司等10余家公司。秀山集团秉承“规范做事，诚信做人，奋勇拼搏”的企业精神，现在已成为镇安的大型龙头企业。秀山集团顺应发展的需要，组建了万千诚房地产开发公司。为镇安房地产市场的规范、繁荣与发展注入了新的活力，他们的进入将推动和提升镇安房地产市场的整体水平

本项目作为房地产公司的第一个开发项目，在开发产品的时候，必将注重公司形象的建立和公司品牌的树立，同时，为公司以后的发展，打下良好的基础

2 宏观环境的现状及发展趋势
2.1 全国宏观环境现状及趋势
（1） 全国宏观环境现状
经初步核算，全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%

图2.1 “十五”时期国内生产总值与增长速度
全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%

全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，其中服务价格上涨3.3%。商品零售价格上涨0.8%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%

以上数据显示，全国生产总值、固定投资和居民消费水平等经济因素都在稳步增长。因此可以说在过去的，国家在宏观调控方面取得了一定成就。而这种利好趋势将对的发展起到推动和支持作用。此外，宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。表现在房地产投资增幅继续回落、部分地区需求偏大的状况有所缓解、居民住房消费结构发生积极变化、商品住房平均价格涨幅继续回落、房地产信贷增幅放缓等

（2） 全国宏观环境趋势
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