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2)、区域竞争对手分析：A.“金都华庭”：价格稍低；建筑外立面明朗，但户型设计不太合理
B.“南华康城”：小高层，温泉入户，电梯出入，但价格偏高
3）、尾房市场现状：人气不旺、客流量少、价位高去化难
二、项目分析与定位
1)、项目（剩余房源5楼）资料：
A.数量：(5F—21套，占65%；4F—9套，占28%；其它占7%)
B.户型及面积：（多为139㎡三室两厅两卫或者复式）
C.配置：车库、储藏室
D.分布：28#-（8套）、29#-（2套）、30#-(2套)、31#-(5套)、32#-(2套)、35#-(3套)、
36#-（5套）、15#-（3）套
E.剩余5楼的朝向向阳，采光合理，户型合理（局部不合理）
F.客户意向点：低楼层、配有车库
G.未签约原因：楼层高；位置偏；总价高；
2)、项目劣势分析：
A. 楼层高；
B.位置不理想；
C.价位高（尤其总价），无价位优势，去化难；
D.户型面积偏大；部分房型设计不合理，厨房小，卧室和客厅偏大
E.客户看房不方便（没钥匙、五楼与阁楼间没有楼梯、看房通道不畅）
3)、项目优势分析：
A．顶层有阁楼，免费赠送；
B．高楼层采光好，空气好，视野开阔，景观好，私密性强；
C．大客厅、大卧室、大露台气派；
D．楼上楼下多个卧室并配有车库，买房一步到位；
E．住顶楼，上上下下有益健康；
F．起居空间与居住空间分为上、下两层，楼上楼下空间自由，生活有层次、有情趣；
G．阁楼功能颇多 ，可根据自己的喜好设置健身房、棋牌室、书房、娱乐室、收藏室；
H．空中小复式，有性价比优势；
I．帝都花园地处菏泽核心地段，升值潜力无限所以本项目有地段优势
4)、市场机会点：买一层送一层，花单层楼房的钱，得别墅般享受
5)、市场威胁点：A．楼层高不符合菏泽人民的居住习惯；
Ｂ．区域竞争（南华康成、金都花庭）对手带来压力，竞争激烈；
Ｃ．套数多、抗性强；
Ｄ．总价高
6)、市场定位：空中别墅，别致小复式，多层价格得别墅视野
三、企划方案
1)、市场地位：○帝都花园属高档住宅区，是社会高层人士之选择
○小复式为高尚住宅区内的气派房源
○小复式是一种身份、地位的象征，住小复式的业主是懂得享受生活、有层次的人
2)、广告策略：着重宣传“买一层送一层更送大露台”“空中别墅”“别致小复式”等概念，赋予阁楼生命、多用途，并引导客户认识这一点，使它形象化。阁楼建议用途：健身房、棋牌室、书房、客卧、孩子的兴趣房、收藏室等
○拥有小复式，即拥有健康，又可以欣赏无限美景，视野广阔，心胸也会随之开阔……
○拥有小复式，可节约能源，迎合了国家“建设能源节约型社会”的要求
○拥有小复式，拓宽了生活空间，生活可以更加丰富，满足不同人的不同需求
3)、媒体选择：齐鲁晚报、牡丹晚报、专业杂志、短信、宣传单页、条幅
A.报纸：齐鲁晚报1/4版，彩色；牡丹晚报半版，彩色。报纸宣传主要是引导优势。倡导一种买阁楼享受生活的方向，同时通过媒体渲染一种家庭的温馨和浪漫。通过亲切的生活画面来增强与客户沟通的亲和力，着重通过“家”来表现，暂有四个方案：
○一家三口，妻子抱着孩子依偎在丈夫的怀里在阁楼平台上遥望、欣赏璀璨夜空的画面
——送家一个楼上大露台，送你一片别样的天空，一个温馨的家
○一家三口爬楼梯，快乐的追逐着 / 在健身房的跑步机上锻炼
——拥有楼梯，拥有更多的健康和生活情趣
○父亲与儿子在阁楼棋牌室里厮杀，婆婆在楼下厨房里张罗，妻子在琴房里辅导孩子练琴
——生活其乐融融不是没有理由的，在这里他们有更多的空间和自由来支配，生活、幸福就是这么简单。
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