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二、市场销售的情况
上半年漳州市房地产市场表现的特征是成交缩量但价格仍然坚挺，这反映的是卖方不愿降价，而买方观望心理强烈。上半年市场供给面积的增幅大于销售面积的增幅，同时市场又处于每年的销售淡季，加上宏观政策的银根紧缩，房贷新政、加息等政策的引导，和全国一线城市房价的滞涨或回落的市场信息的引导，这些因素综合作用在购房人身上，导致购房人的心理预期发生变化。从紧的货币政策和对后续政策出台的预期，居民对购房采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚，从成交量及房价可以印证
上半年全市新建商品房批准预售面积124.87万平方米，同比增长23.44％。市区新建商品房批准预售面积103.05万平方米，同比增长43.84％，占全市的82.53％
上半年全市新建商品房完成合同登记备案面积83.08万平方米，同比减少7.18％，成交金额22.11亿元,同比减少1.69%。市区新建商品房完成合同备案面积56.59万平方米，同比增长33.28%，占全市商品房销售面积的68.12％；成交金额20.94亿元,同比增长44.12%
上半年全市二手房买卖成交面积25.30万平方米，同比减少28.33%；成交金额6.74亿元，同比减少35.81%。其中，二手住房买卖成交2664套，同比减少9.53%，成交面积23.12万平方米，同比减少12.26%；成交金额6.41亿元，同比减少16.67%
市区二手房买卖807套, 同比减少10.83%;成交面积10.26万平方米，同比减少21.74%；成交金额2.85亿元, 同比减少3.72%
、上半年市区购房对象分析
单位：套、%
市区居民
各县(市)居民
厦、泉居民
省外居民
合计
07年上半年
1383
2236
204
401
4224
所占比例
32.74
52.94
4.83
9.49
100
08年上半年
1844
2785
386
500
5515
所占比例
33.44
50.50
6.99
9.07
100
县（市）居民在市区购买商品住房比例达50％，市区居民购房比例达30％；省外居民主要是在漳工作就业人士且多是购买单套住宅，投机的迹象不明显，投资的成份大一些
三、房价走势的情况
上半年全市新建商品住宅销售均价为2944元/㎡，同比减少1.17％，环比减少2.45％，与一季度末比减少4.63％。市区新建商品住宅销售均价为3333元/㎡，同比增长2.77％，环比增长0.93％，与一季度末比减少11.16％。6月份市区合同登记备案:最高价为8556元/㎡，最低价为1520元/㎡
市区(不包含开发区)商品住房月成交均价
单位:元/平方米
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
均价
3392
3368
3752
2853
3189
3190
环比
-5.46%
-0.71%
+11.4%
-23.96%
+11.77%
0%
上半年全市二手住房买卖成交均价为2775元/㎡，同比减少5.01％，环比减少1.83％，与一季度末比减少3.95％。市区二手住房买卖成交均价为2778元/㎡，同比减少2.32％，环比减少3.77％，与一季度末比减少9.15％
四、土地供应情况
土地流拍频现、大多数以底价成交，土地市场表现冷清。是土地市场热冷分界点。市区全年国有土地使用权5个地块，成交的分别为编号为601、602、603三个地块，成交面积374.785亩，成交金额为30974.0558万元。成交价比起拍价略高而已。去年年底对G04、G05地块的公开拍卖，却由于举牌价未达到起拍价或由于参加竞拍的人数未达到法定人数而流拍
4月份市区对底流拍的2个地块国有土地使用权公开拍卖,因没人报名流拍。这跟前几年土地拍卖，地价节节攀升成了鲜明的对比。开发商面临政策和市场的双重困难，造就了目前土地市场的冷清。一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市开始走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放缓的影响下资金链日益趋紧。在多方因素的共同作用下，土地市场开始趋冷
五、资金情况
1-6月全市房地产开发到位资金71.13亿元，其中，自筹资金30.16亿元，同比增长3.39%;其他资金来源26.39亿元, 占36.96%。其中，定金及预收款12.71亿元，同比增长34.49%;个人按揭贷款10.88亿元;利用外资1.43亿元，同比增长142%;国内贷款13.15亿元，同比增长22.32%
金融机构对我市房地产市场的信贷投入继续保持较大力度，但从紧货币政策的调控效应已有所显现。据市人行的统计数据，6月末全市房地产开发贷款余额51.19亿元，与上月末比增加6124万元，增幅明显趋缓。其中，地产开发贷款余额2.82亿元，与上月末比减少101万元；住房开发贷款余额45.56亿元，与上月末比增加14252万元。6月末全市购房贷款余额为65.03亿元，与上月末比增加0.61亿元。二手房贷款余额5.42亿元，与上月末比减少4593万元
在有关各方加大监管力度的情况下，银行贷款审批严格，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。对企业的资金回笼，资本运营带来困难。在建工程需要源源不断注入资金维持工程进度，而销售资金回笼，因成交量下降速度迟缓，给资金平衡带来大的压力。去年年底前想购房的人多，很多楼盘未开盘已抢订一空。年底以来持币观望的人多，已订房想退房的事时有发生。售楼处看房的多，真正签订合同的不多。各种形式的促销如团购、季度优惠等是在资金压力下做出的必然选择。目前，影响力的大小尚难于做出评估
六、市场中存在的好的及不利方面
开发投资由于前几年的惯性作用，各项指标继续保持较快较好的发展势头。商品房供应明显大于需求，需求仍较为旺盛，空置面积继续消化。社会保障性住房发展明显加快，经济适用住房建设力度加大，对稳定房价已产生积极影响，房价理性回归、小幅回落,但回落幅度较小等好的发展势头
上半年全市城镇居民人均可支配收入8363元，同比增长14.2%。上半年全市实现财政总收入53.41亿元，增长28.5%。其中地方级财政收入完成32.02亿元，增长34.7%。营业税、企业所得税、地方小税等税种对财政收入贡献突出，上半年这三类税种增长49.5％，其中，土地使用税、土地增值税分别增长2.3倍和2.4倍。上半年全市房地产税收收入为55379万元（其中营业税25614万元，同比增长13.09%。），比增46.32%。全市房地产契税收入16289万元（其中市本级5654万元，同比增长12.32%。），比增18.79%；合计71668万元，同比增长43.13%
在市场发展中也面临新情况、新挑战。主要是：国家的宏观调控，金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金率提高和房贷新政对楼市产生的影响已经显现。地根、银根抽紧给开发企业带来资金运转的压力，以前是银行求企业放贷创业绩，现在是企业求银行给贷款额度利融资。在现行利率下，房地产市场的投机成本比原本提高了不少，贷款购房成本也显著提高。尚未购房者不得不认真的考虑加息带来的月供负担，居民购房的欲望下降
金融机构抬高了按揭贷款的门槛，对二手房的建成、使用年限有了新要求，加上利息提高，购房人心理预期发生变化，持币观望、等待房价走势明朗等是造成成交量萎缩的主要原因。中介机构生意难做，有的一个月做不到2-3件而关门改行。卖家要求的房价很难适应买家的价位。买卖双方常因二手房五年内买卖缴纳的营业税、个人所得税等税费的承担问题不能解决而中止交易，转而通过委托公证的形式，达成私下买卖；未及时到登记部门办理过户手续。销售代理机构普通感到楼盘销售有压力，交了定金要求退定的案例增多
今年以来，房屋销售价格同比和环比涨幅均呈现回落态势，有的楼盘的房价出现了明显下降。这一变化引起了普遍的看跌预期，导致住房销售量减少。预计这一态势会进一步发展。房价过快上涨带来了一系列问题，必须加以控制，但也要警惕大涨之后出现大落。如果未来住房市场继续低迷，加上贷款紧缩因素，估计会有越来越多的房地产企业因资金链断裂而陷入困境，房地产业有可能进入周期性调整。
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