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珠海万科九洲港项目商业发展方向初探
谨呈：珠海市万科房地产开发有限公司
基于对项目区位、地块商业价值、消费群体、商业发展潜力等的研判，结合本司操作社区商业的经验，本报告围绕以下两个主题方向： 本项目偏于城区一角，偏离核心商圈，在项目商业价值本质不明显的情况下，如何以清晰的定位寻求商业价值的拔高突破。 以销售型为主的商业物业，平衡经营可操作性与销售收益前提下的初步规划设计（商业体量、商业规划、产品设计、业态布局以及建筑规划；附件为部分业态商铺技术指标参考）

报告基本思路
目录
项目分析 项目定位 项目规划建议与业态布局 项目建筑设计建议 附件
商业价值初判：本项目距吉大与拱北核心商圈约3公里左右，偏于城市一角，偏离城市核心商圈；地块商业价值本质不明显；
珠海目前已形成四个主要商圈： 吉大商圈：以免税商场、珠海百货为核心，其集中式商业较好，零售档次是整个珠海市最高的； 拱北商圈：以珠海口岸购物广场、迎宾广场、华润万佳、莲花路商业街为核心，消费群主要为片区内人、游客及澳门人； 香洲商圈：以吉之岛、茂业百货为代表，以家庭性消费为主，主要满足日常生活消费需求； 新香洲商圈：新兴商圈，以旺角百货、仁恒星园为代表，商业布局较分散、规模较小

一、项目分析
项目商业价值初判
一、项目分析
项目区域属性
项目所在吉大片区为市内知名高档住宅区，其中情侣路沿线更为豪宅集中的区域. 片区新房价格集中在30000-40000元/㎡，二手房价格集中在15000-20000元/㎡；
项目所在片区为市内知名高档住宅区，呈人均消费能力高、人口密度较低状况

项目辐射人群
受周边地形阻隔影响；项目辐射区域有限，辐射人口基数较少

受周边地形阻隔，项目商业辐射人群有限，集中在周边一公里范围内社区；预计1-1.5万常住人口

一、项目分析
本案辐射人口区域
项目周边商业概况
本案
项目周边临近度假村酒店以及货运码头，配套型商业以住宅底商及食街为主，且与项目直线距离较远； 项目辐射区域内主要有两处较为繁华、人口相对密集的商业区，位于莱茵半岛旁的青蓝食街以及九州花园附近的商业裙楼，均以饮食业以及生活便利店为主；
度假村酒店
九州港客运站
九州港 货运码头
南油大酒店
九州花园 住宅底商
青蓝食街
辐射区域内缺乏购物型商业配套，整体商业氛围薄弱；餐饮业态所占比重大

一、项目分析
本案
青蓝食街
直线距离960M
项目周边商业概况
一、项目分析
青蓝食街
注：括号内面积是首层铺位面积
项目周边商业概况
一、项目分析
本案
九州花园 住宅底商
直线距离540M
项目周边商业概况
一、项目分析
九洲花园商业裙楼
项目周边商业概况
一、项目分析
项目周边均为零散的社区配套商业，无成型的区域型商业中心

地块方正凭证，呈类长方形，长约200米，宽约80米； 方正平整，易于商业规划。 项目最多可规划商业面积为12000平方米

项目宗地状况
一、项目分析
项目紧挨市内快速干线情侣南路，呈明显的车多人少特点； 情侣南路北通吉大片区、南通拱北，受地形影响，道路较为曲折，但交通易达性总体良好

项目交通条件
一、项目分析
N 九洲港货运码头 （即将搬迁）
S 潮香半岛酒店
E 中交一航临时板房（空地）
W 度假村瑞丽别墅群
以A地块为中心
项目四至
一、项目分析
项目东边紧挨九洲港货运码头，码头阻断了项目往东的商业顺延，并且对项目形象、商业气氛营造皆有不利影响； 货运码头预计于前完成搬迁工作，其占地面积预计在20万平米以上，根据相关部分公布资料显示，货运码头搬迁后地块属性定为住宅用地，将极大增加项目商业的潜在消费群体。此为本项目商业规划的重大利好（下一部分商业设计将以此区域规划为导向。）
项目周边规划
一、项目分析
项目距离九洲港口岸车行距离1.1公里，车行约2分钟，步行约15分钟； 九洲港-香港，10班次/天；九洲港-深圳，20班次/天；平均每班船估算为150人，九洲港客运量约为4500人/天；
本案
九洲港货源码头搬迁后，其用地为住宅用地，情侣路海滨休闲栈道将延伸至九洲港，九洲港部分客流将成为项目的潜在消费群

项目周边规划
一、项目分析
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