第一部分 综述
一、项目的基本情况
本项目占地面积19200平米，总建筑面积87000平米，建筑规模为地下8000平米，地上79000平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下一层、地上14-16层

本项目位于石家庄市裕华东路与育才街交汇处，城市核心地段，项目向北500米为北国先天下购物广场，距离北国商城2公里左右。凯撒皇宫、新山东酒店、超越健身馆等配套设施均位于项目3公里之内

本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业及人群搭建良好的商务平台。同时，项目附近有多家省市级医院，提供可靠的医疗保障

项目周围学校众多，其中科技大学、师大及经贸大紧邻本项目，重点中学四十三距离本项目仅3公里

二、项目的发展模式与合作方式
本项目采用自有资金和银行贷款相结合的发展模式

三、本项目可行性研究报告的结论性指标
本项目总投资为336985500元平均每平方米造价为3873元。总销售额为551500000元。其中住宅部分总建筑面积为6万平方初步定价为6000元每平方米。销售金额为360000000元。写字楼部分格定位在8000元每平方米，总建筑面积为1.9万平方米。总销售额为152000000元。车位总计395个总造价为每个车位价格为100000元则总销售额为39500000元

第二部分市场研究与方案构思
项目市场研究
石家庄市房地产市场走势分析
1.回顾与展望
1）房地产开发投资情况
石家庄市建设项目投资完成668亿元，增长38.3％；施工项目个数330个，增长42.9％，新开工项目345个，增长46.6％；房地产开发完成投资522亿元，增长38.7％，施工面积和竣工面积达到698万平方米和608万平方米，分别比上年增长26.3％和28.9％

2）房地产市场情况
7—12月份，石家庄市取得预售资格的项目145个，共计预售面积436.85万㎡，销售面积492.34万㎡。数据显示，5—12月份市场销售面积大于预售面积，从市场角度看有一定的消费市场存在

石家庄市商品房均价比较表
表1-1石家庄：商品房价格表 单位元/平方米
月份24681012
价格
3180
3200
3300
3340
3380
3400
3460
3500
3550
3610
3620
3680
展望的石家庄房地产市场必然前景美好。 整个市场处以供略小于求的市场供给销售两旺

3、结论
随着石家庄市政府三年城市大变样彻底清除城中村的计划的实施，必然为石家庄市的商品房市场带来大的客户群。因而年初讨论的“拐点”问题在石家庄不会出现，石家庄的房价还会有小幅上升

石家庄市裕华区的房地产市场走势分析
裕华区建设项目投资完成108亿元，增长28.3％；施工项目个数60个，增长32.9％，新开工项目45个，增长26.6％；房地产开发完成投资102亿元，增长28.7％，施工面积和竣工面积达到108万平方米和88万平方米，分别比上年增长25.3％和26.9％

上述数据显示石家庄市裕华区的房地产投资无论是从投资总额还是新开工项目等均落后于本市的平均水平。造成这一现象主要原因是裕华区可用建设用地较之其他地区要少一些。加之在石家庄流传着有钱人住桥东（主要在裕华区）的规律。因而裕华区的房价较之其他地区要高一些

随着对小马村、尖领村、方北村等城中村改造的进行裕华区的房地产市场必然会更为的活跃

本项目临近地段的房地产走势
1、区位特点
本项目所在地处一环二环之间位于省会中央核心商务圈和东南商务圈两大商圈交叉地带的相对空白区域。周围医疗、银行、商业、健身、娱乐、教育配套设施完备

2、典型楼盘分析
裕华水晶位于裕华区与富强大街交汇口，紧邻民心河，西接中央核心商务圈，是冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41647平方米，绿化率高达31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米

物业类型： 高档公寓
价格： 均价6500元(人民币)/平米
装修状况： 精装
户型结构表1-2：
户型
面积（平方米）
单价（均价）
估价
1室1厅1卫
43
6500元(人民币)/平米
279500元/套
2室2厅1卫
82
6500元(人民币)/平米
533000元/套
2室1厅1卫
85
6500元(人民币)/平米
533000元/套
该项目临近本项目并且目标客户群相似，通过该项目在推出后迅速被抢购一空可以看出本项目前景十分美好

3、本地段楼盘购买对象及购买心理分析
第一圈层客户：这类客户以石家庄市的私营业主、企业的中高层管理者，以及外来石家庄经商的商业主。因为地缘优势的关系，这类客户将成为本项目挖掘的第一批客户。因为他们需要的也不是简单住所，而是高品位、高品质的物业

第二圈层客户：这类客户包括石家庄市一些投资者他们主要看中本项目优越的区位和巨大的升值潜力

第三圈层客户：一些小公司购买写字楼自用或投资。购买自用既解决了公司办公场所同时又能保值升值。看中本项目便利的交通，地处两大商务圈的空白区的优越区位

结论：在本地段无论是开发高档公寓还是写字楼都有巨大的客户群

项目环境分析
一、地块环境
本项目属于厂房拆迁。周围临近石门公园。周围配套：项目向北500米为北国先天下购物广场，商业面积20万平米，集购物、娱乐、休闲、餐饮多元化业态于一体；距离北国商城2公里左右。凯撒皇宫、酒吧、KTV、保定会馆、全聚德、肯德基、麦当劳、必胜客、新山东酒店、中体倍力、天天形体、超越健身馆等配套设施均位于项目3公里之内。 本项目周边集中大量写字楼、银行、宾馆及办事机关，为入驻企业及人群
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看