宝城地产 维明路项目 操作思路初步沟通 /12/01 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目录 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目录 2001 2002 石家庄房地产业开始 发展进入上升通道 惯性上冲 发展缓慢 房价与全国房价同步上涨，且涨势明显 供销两旺，房价再度上涨 供给基本持平甚至略有下降、房价增长遭遇购买力瓶颈 供给略有增长，受全国房地产市场影响，供需逐步由观望转为下降 石家庄市房地产市场近年发展概览 石家庄房地产市场特点——价格 03年以前石家庄的整体房价水平较低， 04年开始，商品房价格进入高速增长期。并呈现出明显的补涨态势。 05年虽然是政策年，但对价格的影响微乎其微。06年以后，受“国六条”等一系列政策的影响，市场持续了2-3个月的观望。由于政策对实施没有能从根本上改变供给与需求的关系，故此，价格在观望期结束后出现了快速的反弹，并在07年上半年飙升。 至今，受全球经济危机及全国房地产市场影响，在经过1-9月份长达9个月的漫长僵持期后，房价已显露出下降趋势，但整体成交量仍显低靡，观望气氛仍然浓厚 石家庄市房地产市场近年发展简述 石家庄楼市主要商品房项目分布 区域内主要供应项目 特征总结： 区位位置较为优越。 社区具有一定规模。 注重社区规划，产品舒适度较高。 工程进度及形象已相对较为完善。 入市销售时间较早，受当前市场环境影响较小。 价格多在5400元/㎡以上 第一梯队项目 代表性项目：缔景城/春江花月 / 在水一方 特征总结： 区位位置相对于一梯队项目差。 社区整体规模较小，均不超过3栋楼座。 部分项目产品舒适度较差。 部分项目工程进度已接近主体封顶阶段，09年中下旬入住。 入市时间相对较晚，且销售价格及销售速度已受到当前市场环境较大影响。 价格区间4600-5100元/㎡ 第二梯队项目 代表性项目：翰林福邸/华潍公寓 / 容园 特征总结： 区位位置相对于前二梯队项目差。 部分项目产品舒适度极差。 项目规模小，工程处于待开工阶段。 不具备正规销售条件，属融资阶段。 价格区间4000-4500元/㎡ 第三梯队项目 代表性项目：翰林源/龙城国际 整盘多不超过3栋楼座的中小体量项目较多。 建筑类型以塔式及板塔式高层为主，板楼产品较为稀缺。 除部分项目外，当前供应产品整体舒适度较差。 90/70政策市场表现尚不明显；供应产品以二居室（90-100㎡）、三居室（140㎡以上）等中偏大户型为主，一居室、小二居、小三居户型供应量较小。 未来一年时间内，可达到入住条件的楼盘较少，供给量不足。 报价谨慎，发展商及客户观望气氛同样浓厚，买卖双方仍处僵持阶段。部分楼盘已显露出一定降价趋势。 除部分大项目外，多数楼盘卖场管理秩序较为混乱，客户接待水平及专业性表现较差 区域市场特征总结 Ⅲ：主要问题及解决方案 Ⅳ：本案整体操作思路 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 目录 SWOT分析∣优势 Strength / 优势 Weakness Opportunity Threaten 区位条件优越。毗邻民心河；交通便利；配套成熟；居住氛围浓厚。 临近省级行政中心，区域人文环境优越。 工程已接近主体封顶，较多数项目，距交房时间更短 SWOT分析∣ Strength Weakness / 劣势 Opportunity Threaten 项目规模、体量相对较小；居住密度相对较高。 高塔结构，部分户型产品舒适度较差。 剩余房源整体均好性差，部分户型客户认可难度较大。 职工回迁，居民质素及物业服务均难于保证。 不提供贷款，置业门槛较高。 无法正常推广，销售信息传递困难 SWOT分析∣ Strength Weakness Opportunity / 机会 Threaten 政府火车站南迁，维明路南沿规划，将带来地段升值等政策利好。 区域板块内项目开发规模及产品品质梯次性明显，中高端与低端产品割据市场，中端产品存在一定市场空白。 区域市场供给量较小，中小户型相对稀缺，且刚性需求较为强劲。 当前较不明朗的市场环境，为本案作为新盘入市，提供了更广阔的操作空间 SWOT分析∣ Strength Weakness Opportunity Threaten / 威胁 90/70政策的市场表现将日趋明显，中小户型产品竞争将日趋激烈。 浓厚的市场观望气氛也使市场需求受到一定抑制。成交量萎缩，市场短期调整的压力增加了项目运营风险。 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看