目录 第一部分:市场调研 第二部分:竞争分析 第三部分:项目分析 第四部分:品牌整合传播策略 第五部分:阶段性推广策略 附 录:广告方案二 第一部分：市场调研 一、上海市房地产状况分析 二、浦东区域市场状况分析 三、世纪公园板块市场状况分析 一、上海市房地产状况分析 1、上海城市发展状况 2、上海房地产市场特征概述 1、上海城市发展状况 上海城市发展经历“三级跳” 第一个阶段：国内的大型金融城市 作为发展中国家重要的对外接口城市，聚集国内的资金，聚集国内外的人才，引起国际的注目，引起国外人士的注意。 第二个阶段：发展中国家的大都市 开始为上海带来国内外经济的聚集，吸引国内最好的人才，也吸引部分国外的人士到上海的投资、生活、工作。 第三个阶段：国际性大都市 为上海带来的将是国际经济的聚集，引发国际资金的注入，引入国际性的高端人才，城市的发展步入世界级大都市的发展 现在上海已经跨入了国际性大都市的行列，这一城市地位的转换，必然引起大规模的城市的改造和城市的扩建 2、上海房地产市场特征概述 ⑴、房地产市场供求总量大体平衡，但自9月起逐渐呈现供略大于求态势。 预计今年全年土地供应量将超过2600公顷，预计全年商品房新开工面积将达到2700万M2，商品住房批准预售面积全年将达到2500万M2 ⑵、上海房价连续5年的持续上涨，整体房价已达主力消费群（白领）承受底线（70万元左右）。 有的年增幅高达40-60%，但大幅跳涨的同时，老百姓的收入并没有同比例上升 （3）投资性购房逼近国际警戒线20% ——据《新民周刊》报道，上海投资性购房比重远在市政府调查公布的16.6％以上（不包括定单炒作）,而单价为7000元以上的房屋，投资性购房比例达39％。并预计正在制订中的“限制期房转让”政策将对7000元以上投资客形成巨大冲击……” ——10月底以来，7000元/平方米以上的二手房交易持续2个月下跌 备注：数据来上海市统计局（03年12月） （4）底开始，政府采取多项措施调控房价增长过快； ——央行在6月13日出台关于控制房地产信贷政策的“121号文件”； ——银行对100万或单价7000元以上商品房只允许七成按揭贷款，同时提高二购首付比例，投资性购房贷款利率也有提高； ——市政府 “期房限转”政策预计会在4月底出台； ——近期，上海网上房地产备案登记系统的正式开通，全市楼盘销售信息将全部透明公开，这意味着上海市政府正式向“炒楼”开刀 （5）住宅区域分布呈现郊区化趋势 ——“三城九镇”规划，开始造城运动 ——内环线内住宅供应将有所下降，比例为20%。 ——环线间供应量处在第一的位置，但经过两年的开发，供应量也减少为40%。 ——外环线以外地区比重必然会上升。 目前占31.55%，随着城市的向外扩张，在接下来的两年中，这一区域住宅的比重必然会上升，约占40% （6）不同区域，价格变化有所不同 ——在未来2、3年内，上海房产开发主力发展方向在城市的外围，这样就形成价格成长的差异化； ——由于市中心的不可再生性，房产价格不会受城市发展影响，必然还会上涨； ——内环、外环两侧价格已经跳出区域应该承受的区间，在今后的3年中可能会微调，上涨的幅度有限； ——三城九镇区域，规划好，定位高，带有强大的产业支撑，将会是后三年的主要价格增长区域； 二、浦东区域市场状况分析 1、浦东房地产市场供求关系分析 2、浦东房地产市场价格走势分析 3、浦东房地产市场板块分布情况 4、浦东房地产市场小结与预测 总体供求保持平衡，但有供大于求的发展趋势 3季度，区域房地产需求有下降的趋势，与2季度240.59的成交面积相比下降了14.6%，供求基本达到平衡，预计在04年，随着中低价位房的集中上市，浦东区域市场供应量将有一定的上升，区域市场供求差距近一步缩小，甚至可能出现供大于求的局面 1、浦东房地产市场供求关系分析 价格持续上涨，突破7000元大关 2001年二季度价格突破4000元/平方米之后，浦东住宅整体房价水平进入了快速上升期，到二季度已经超过6000元/平方米的大关，目前浦东新区的成交均价已经跃上了每平米7000元大关。全年浦东区住宅整体价格上涨了37.3%，是浦东房产价格上涨最快的时期 2、浦东房地产市场价格走势分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看