20#地块遇到的问题 Q1 70/90限制下产品的解决方案 Q2 商业部分的解决方案 Q3 价格策略 拼搭产品 vs 小户型产品 Q1 70/90限制 纯办公 vs 行政公寓 Q2 办公部分的解决方案 07年1月至今，新江湾城五角场销售型写字楼市场整体呈现供不应求的态势，供应量仅4.8万方，而成交量高达12.9万方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！ 但是我们同时也发现销售型写字楼的成交价格一直难以有所提升，一直维持在18000-20000元/平方米之间 新江湾城五角场区域写字楼现状——供应不足，供需矛盾突出 商办 人文 历史 万达商业广场 海上SOHO 白玉兰商务广场 都市工业经济园区 财富国际 东上海 同济联合广场 复旦科技园 怡福商务广场 黄兴广场 创智天地 百联又一城 复旦国家大学科技园区 以五角场为中心形成密集的办公体系 销售型写字楼现状 目前区域市场内销售型写字楼售价基本维持在18000-22000元/㎡水平 市场办公未来供应体系分析 铁狮门 创智天地 绿地汇创国际广场 市场办公楼格局呈现南北渐次推进态势。 目前较为成熟的为南部地块，办公楼发展目前最多。中远期重点规划北部知识创新基地，待开发商办物业突破百万，主要为北部的铁狮门项目。 根据规划，五角场城市副中心地区的商务办公楼物业，到将达到169万㎡左右，市场未来供应充足； 租赁写字楼项目现状 目前区域市场内租赁型办公项目租金基本维持在0.2-0.4美元/㎡·天，整体租金水平低于全市办公平均水平 酒店类项目经营情况良好 依托五角场城市副中心的发展，最大化提升项目的市场价值，形成区域内的精品行政公寓 酒店类物业经营情况良好 高档住宅体系已形成一定的价格空间 未来区域市场供应仍以办公为主，但服务式公寓却相对较少 目标 条件 基础 行政公寓市场机会 案例借鉴——汇宁183的成功之道 项目档案 行政公寓总建筑面积2万M2，容积率5.6，绿化率38%。 项目总共三幢楼房，1#和2#为豪宅系，已经售罄，目前在售的为一幢190套房源的行政公寓（办公属性）。 普通住宅主力房型：187－424平方米的三房、复式、双联 行政公寓主力房型： 86.76—145.75平方米的二房和三房 启示----商转住，寻找合适定位，最大化提升市场价值！ 项目紧邻徐汇区交通大学，周边配套齐全，生活成熟便利，作为市中心不可复制的黄金地段，前期豪宅去化良好；二期为办公产品，但区域的办公项目供应量大，导致竞争激烈；而淮海路段酒店式公寓的供应却明显不足。再者项目位于黄金地段可吸纳四方的租赁者。区域内成熟稳定的酒店式公寓租赁市场更是给了项目充足的信心，因此，项目在开盘的第一个月就成交了60多套。 难以复制的黄金地段、精致装修的纯大宅设计、品牌开发商的实力、现房销售、前期良好的销售状况等综合优势，使其成为酒店式公寓中的佼佼者 行政公寓 市场：办公竞争激烈，服务式公寓机会更大 利润：服务式公寓价值大于办公物业2 案例：市场上已有成功先例建议做—— 办公部分的最终解决方案 安全回拢 vs 追求利润 Q3 整盘的价格策略 07年1月至今，板块内整体供应量为216144平方米，成交量为185996平方米，供求比为1：0.86，市场呈现供过于求的态势！ 同时也发现板块市场虽然通过连续的推出新房源来拉动成交，但伴随着价格的提升，市场价格抗性明显 新江湾城五角场区域住宅市场现状——供过于求，价格抗性明显 竞争项目价格情况——价格两极分化，整体表现平稳 板块市场受竞争项目产品区别的影响，价格出现明显的两极分化，但各项目价格表现整体平稳 竞争项目成交情况——供应拉动成交，但价格抗性明显 4月以来通过合生江湾国际公寓和橡树湾两个项目的连续推案来拉动了板块的成交，但至7月后，成交出现明显的萎缩，价格抗性明显 案例研究——合生江湾国际公寓 安装工程建设、监理、施工单位的质量行为均不规范 品牌口碑受阻 质量问题 产品的塑造 业主和物业公司矛盾激化 物业管理 质量管理 质量保证资料 施工质量 保安综合素质极差 设计质量 外立面规划无特色，户型尺度小 产品定位:普通住宅 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看