浦东三林项目产品定价报告
2012-7-20
报告内容：
1、项目本体认知
2、整体市场走势
3、区域市场情况
4、项目价格测算
第一部分、项目本体认知
本 体 观 察
【项目本体】
商业、酒店、办公综合体项目
项目整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体，规模及配套上优于传统单体商办项目
酒店
办公
商业
商业
商业
【办公主体】
小体量乙级办公写字楼
商办建筑单体上体量较小，以纯办公性质打造
品质及建材配置无大亮点，乙级办公楼级别
【商务配套】
商业配套成熟
项目商业部分及酒店已经成熟运营且入驻情况较好，皆可作为办公部分商务配套，停车位充足
沃尔玛&综合性 Shopping Mall
Holiday Inn 假日酒店
集中型商业
本案
东西约800个地下车位
区 位 观 察
【板块属性】
传统居住属性
外高桥
综合保税区
金桥
出口加工区
陆家嘴
金融贸易区
张江
高科技园区
三林
新兴居住区
三林板块规划为传统居住板块
2008年至今无办公性质预售推出
三林板块非传统商务板块，整体办公氛围较弱，纯办公项目开发历年稀少
【产业配套】
区级、市级产业园环绕
康桥
工业开发区
三林
都市产业园
漕河泾
出口加工区
三林周边区域涵盖较多大型产业园，受其辐射可发展一定商务关联需求
浦江
高科技园
【交通配套】
立体交通路网支持
本案周边短距离内双轨交、中外环、立体路网，商务活动通达性较好
陆家嘴
浦东机场
L6
L11
外环
中环
徐家汇
人民广场
世博
从项目观察——本案作为综合体项目的乙级办公体，品质不高，但自身其他物业的发展为办公部分形成较好发展支撑，价值上优于同级别传统办公体；
从区位观察——三林为新兴居住板块，办公本发展机会较小，但周边区域大型产业园所衍生的商办需求成为本案发展契机，加上路网的优势及区域办公稀缺性，本案可作为区域优质商办项目运作；
第二部分、整体市场走势
【宏观市场】
上海中外环在售办公成交走势
11年2月新政后，全市办公成交波动性较大，需求特征不明显，月均成交1.7万平米
成交量持续波动，基本维持在月均1.7万平米
上海市中外环在售商办产权物业成交量走势
整体成交价格在1.9w至2.1w区间内浮动，月均20526元/ ㎡
【宏观市场】
上海中外环在售办公价格走势
2011.1至今上海中外环商办物业成交均价20526元/平米
上海市中外环在售商办产权物业成交价格走势
【中观市场】
浦东中外环在售办公成交走势
浦东中外环办公性质产品成交体量在低位徘徊
成交物业类型以酒店式公寓为主
金桥智富大厦&高桥新城成交近1万方酒店式公寓产品
浦东中外环在售商办产权物业成交价格走势
成交量月均0.2万平米