中粮御嶺湾项目研究报告 项目认知1 中粮品牌●强势山水资源●龙泉1900亩品质大盘●分五期开发，产品气质非凡 我们的“优势” 指标 我们的“劣势” 中粮品牌优势未给予营销支撑●开发周期长，配套建设缓慢●龙泉区域抗性大 项目认知2 我们的“优势” 交通 地处三环外龙泉门户地段，临近成渝高速，出行方便 离成都城区仅18公里，开车15分钟左右即到 我们的“劣势” 成渝高速出行畅通、便利 成渝高速收费站对交通产生一定不便 周边有专业市场，往来运输车辆较多，高峰期间有一定的堵车状况 18公里 项目认知3 我们的“优势” 配套 顶级贵族服务，为业主带来尊宠享受 完善配套，御鉴国际生活 1、国际游艇俱乐部、皮划艇俱乐部、国际象棋俱乐部、国际标准18洞高尔夫球场、五星级标准主题酒店、水岸音乐厅、欧洲风情街、私家主题会所、健康银行、城市穿梭bus 2、体育公园：位于大坝以南，规划由棒球、网球、排球、篮球场，占地约40亩的体育主题公园 3、国际学校：涵盖幼儿园、小学、中学、纯美式教育环境，直接以海外留学为培养目的 我们的“劣势” 配套建设慢，对营销的支撑不足 项目周边配套不足，对前期入伙业主带来不便 项目认知4 我们的“优势” 资源 森林公园、坡地小景、山地高尔夫景观 湖岸景观、临湖夜景、山地公园 独有的森林公园、御景湖强势资源 龙泉区域独特的优质环境条件 我们的“劣势” 人造景观建设较慢，无法支撑营销 森林公园归属问题不明 中粮御岭湾占地5000亩，其中山地自然森林3000亩，是中国西南最大的私家山地森林，森林覆盖率高达54.9%，除此之外，其怀抱800余亩的西南最大原生私家内湖，一百多种鸟类在这里栖息安家，整个区域内负离子含量比成都市区高出6倍 项目认知5 我们的“优势” 品牌 中粮的品牌带来了顶级的项目合作伙伴 第一、项目总规划设计：世界级山地别墅规划设计公司---台湾EDS。 第二、室内设计：全球室内设计领导者—HBA。 第三、景观规划：世界级“复杂地形解决专家”---美国LANDD公司 品牌合作催生优质的产品规划设计 品牌联盟提供全方位的顶级贵族服务 我们的“劣势” 营销过程未展示中粮品牌影响力 鹏利海景 亚龙湾公主郡 名都园国际公寓 中粮地产是世界五百强中粮集团旗下的地产品牌。中粮集团为中国带来第一瓶国标准酿造的葡萄酒、第一家五星级度假酒店，让中国更快实现与国际接轨的脚步……而中粮地产，是中国第一代高端物业的缔造者，其地产单元集中于环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和沿江中西部四大区域，它的自然资源开发技术领先全球 中粮品牌联盟，提供贵宾式服务 中粮开发的高端标杆物业 项目认知总结： 优势： 劣势： 1、强势资源、品质大盘 1、开发周期长，区域抗性大 2、交通便利、离城区近 2、收费站、物流市场的负面影响 3、顶级配套，独具气质 3、建设较慢，对营销支撑不足 4、强势资源，环境优越 4、森林产权待定，人造景观建设较慢 5、高端品牌，顶级服务 5、品牌与项目营销配合不力 御嶺湾目前的市场占位 审视 』 『 独栋15000元/平米以上 双拼、联排13000-15000元/平米 独栋13000元/平米 价格比较：本项目独栋均价在13000元/平米，低于第一层级的独栋15000元/平米以上，双拼联排13000-15000元/平米，仅为市场第二层级 御嶺湾目前的市场占位 产品比较：本项目供给的产品为第一层级 本项目未来供给面临竞争板块的挑战，但产品符合市场主流需求 御嶺湾未来的市场竞争 300-500平米产品成交量占到72％ 300-500平米的中小独栋成交量最大，本项目产品契合市场主流需求 第一层级的项目定位 第二层级的市场占位 问题出在哪里？ 什么样的文学、音乐、电影、艺术、体育？？？ 概念空洞，内容不够充实，缺乏文脉故事，缺少对概念的演绎与细化，对附加值支撑不够“有形而非无神” 1.前期推广主题不清晰，过于抽象和一般化。对“国际品质 /高尚生活/别墅城/”支撑不够，主题未能得到很好的诠释，项目气质与独特性不够。 2.平面色彩变化过大，视觉调性未能统一，表现方式平淡，未能形成 较大冲击。 3.媒体运用较为单一，缺乏渠道媒体的运用。 4.宣传活动主打体验和知名度营销，忽视对文化价值的演绎和关联 现状分析 一期形象推广—— 主题抽象，推广渠道单一，文化价值概念空洞