合肥·安高城市天地办公楼部分前期营销推广策略及建议
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
2月
议 程
形 象 定 位
营 销 策 略
推 广 建 议
项目市场占位
区位属性
项目特质
需求分析
市场竞争
核心商务区划时代 的首个高品质办公项目
重新定义城市的商务核心
首幢国际甲级标准办公楼
步入国际化进程的新平台
城市黄金中环带，核心CBD区域之一，商务辐射能力极强
现有项目品质较低，但与未来多个规划项目存在同质化竞争
涵盖各种物业的高品质综合体，规划有星级酒店与知名卖场
城市经济持续发展，对办公环境的需求存进一步升级的预期
营销卖点梳理
合肥正快速融入大长三角区域。而本项目将以便捷的交通和商务辐射能力。全面定位合肥城市中的商务零坐标，成就首个真正的CBD商务区
主宿卖点—— 区 位
核心卖点—— 产 品
补充卖点—— 品 牌
现有区域的标志性办公建筑，以超前的设计理念和卓越的产品细节，彰显以人为本的城市综合体项目。产品品质将超越现有竞争项目
开发商的品牌实力，将保证项目蓝图的最终实现。同时，众多国际级顾问公司（待定）在设计、产品、营销、物管等多层次，给予全力支持
营销卖点提升
区 位
——抢占长三角腹地商务市场的战略高地
——全面刷新合肥现有的办公楼品质标准
品 质
形 象
——知名的实力品牌形象满足企业荣耀需求
国际化
标杆化
平台化
项目形象定位
国际化
标杆化
平台化
进入合肥第一选择
办公品质的新标竿
泛长三角联动平台
心：核心区域，具备辐射安徽全境 的能力，同时也是链接中西部与长三角的核心枢纽 一品：不预备高度昭示性，突出合肥首个国际甲级写字楼的概念
城市核心 商务一品
项目案名建议
安高广场
不放弃对安高品牌的运用，将其商业及住宅产品的感召力和市场形象积累的无形品牌价值连续运用到写字楼产品之中。 针对于住宅部分“城市天地”的分案名，可对办公部分采用系列案名予以区分，如“企业天地”、“企业广场”等。 备用案名“安高国际中心”、“安高时代广场”、“环球财富广场”
议 程
形 象 定 位
营 销 策 略
推 广 建 议
营销策略总纲与运作目标
市场环境
项目定位
供量巨大 市场低迷 产品低端
品质形象 优质客户 高端价格
上市时间策略 价格执行策略 项目销控策略 营销推广策略 客户推进策略 开盘增值策略
通过对市场环境的理解和项目特质的挖掘，以营销策略和推广整合，确定项目运作的整体策略，并实现直达目标客户的市场推广。 并通过打造“合肥首座国际甲级写字楼”的主诉求，吸引潜在的目标客户，实现项目收益的最大化。同时，策略性的规避潜在风险，以保障该项目的市场形象与长期利益
项目上市时间建议
未来供量
销售周期
工程进度
预计未来几年，合肥的办公楼市场整体供应量约有80~100万平方米 目前多个规划中的办公项目，定位均为高端产品标准，且具备高度优势 底约有30万平方米办公楼达到预售标准，而后进入供应高峰
根据市场经验，每年第一季度受假期影响市场相对停滞，将积蓄一定潜在需求 从历史成交数据来看，历年3至5月份基本将成为每年的第一个成交旺季 夏季及年底受天气及企业财务影响，对办公楼的租赁及购置需求将暂时搁置
预计本项目的沃尔玛将于6月份正式进驻，引爆第一次市场热点 根据工程进度，项目将完成到楼体部分1/2以上，有助于树立市场信心 预计第一季度，可完成销售接待中心及样板层、看房通道的内部装修
建议本项目 开盘时间为 6月份 上述时间为 正式开盘时间 建议于2月份 开始客户积累
整体销售价格建议
老城区作为最成熟的商务区域，写字楼较集中，但 近期新建（在建）项目较少，多以次新项目的租赁为主，整体租金水平约在2.0-3.0元/平方米/天。 一环沿线近年来快速发展，新建项目众多，品质相对较高，目前中高端写字楼项目的售价均超过6000元/平方米以上，其租金水平约在1.0-2.5元/平方米/天 近期市场中的高端项目代表，如汇金大厦，目前报价约8000元/平方米，去化率约40%；财富广场目前报价约6800元/平方米，去化率已超过90%。 项目所处的望江西路将成为合肥重要的高端办公商务带，同时本项目的产品定位及市场形象均有望成为城市商务标杆性项目。具备了较强的市场竞争优势。 未来几年内，合肥的新增高端写字楼供应量将达到80-100万平方米，且多为地标性项目，预计后市场竞争将加剧
投资回报法
市场比较法
新建项目溢价
品质稀缺溢价
营销代理溢价
本项目在销售期 可实现的销售价格为 XXXX～XXXX 元/平方米