1.项目简介
区域北依锡惠山，南含梁溪河，西临太湖，景观和教育文化资源极为丰富，是无锡传统的高尚居住区
1.项目简介
1.2与城市关系
距离城市中心区4公里，车行10分钟；距离区域中心仅500米。
1.项目简介
1.3用地条件
1.项目简介
1.4宗地现状
2.三年规划【项目战略意义】
2.1三年规划对新项目发展工作的要求
市场
占有率
城市布局
保持无锡第一，08年住宅市场占有率不少于10％
为避免同质竞争，在城市地图的重点、机会片区——新区、河埒、副中心区、山北分散布局
06年获取符合“均加”条件的中小规模项目至少三个，至少一个可在07年实现结算
三年内实现在重点、机会片区的完整布局，在每个片区至少获取1个中小规模项目
无锡公司三年规划的主要目标以及对新项目的要求如下：
2.2无锡公司新项目发展目标
3月前在重点片区获取一个中小项目（建面10-25万平米），项目达到集团“均好中加速”要求，在07年底实现结算。——1月已获取新区长江北路项目。
在其他三个重点、机会片区获取两个中小项目，为公司08、09年利润增长服务。——本项目位于河埒重点片区
2.三年规划【项目战略意义】
2.3无锡公司对新威机械厂项目的经营要求
项目规模较小，将充分利用成熟产品、实现资金快速回笼，属于市场进入及现金流项目
3.1土地属性分析
3.城市地图【土地→客户】
3.城市地图【土地→客户】
3.2配套设施分析
3.城市地图【土地→客户】
河埒片区是主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达，且道路多为最近新建，道路等级较高
3.3交通分析
公共交通
公交线路可直达市中心、火车站和梅园、鼋头渚风景区，公交总站距地块仅一公里。
私家车出行
南北向和东西向各有三条主干道，均为双向六车道，出行极为便利
3.4景观环境分析
3.城市地图【土地→客户】
地块北侧1公里为惠山风景区。
地块周围无重大污染源，仅有的梅花电子无噪声、大气及水污染。
环境测评报告的结果表明，梁溪路和蠡溪路存在一定交通噪音，但监测结果达标，适合居住
3.5城市角色
3.城市地图【土地→客户】
目前的发展状况：
存在少量工业厂房，但已列入近三年搬迁计划。
城中村较多，将伴随工业搬迁同步改造
锡沪路
规划方向：
优化原有用地结构，加速区域改造，工业退城进园。
居住功能为主，商业、办公、金融、教育文化、娱乐休闲、旅游为辅
3.城市地图【土地→客户】
3.6适宜客户分析
根据配套设施等级与无锡客户细分结果的匹配，可推定该地块的最适宜客户为富贵之家、望子成龙和社会新锐
4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
供需两旺，呈逐年上升态势，05年增幅减少趋于稳定，预计06年供应量小于05年，全年以成交库存为主，成交量预计保持不变
4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
从均价走势来看，受宏观调控影响，06年1季度首度出现小幅下跌，预计06年全年均价将在波动中保持平稳，根据增长率推算，预计07年全市总体均价在4175元/㎡
项目所在西区市场份额占全市的20%，根据无锡住宅市场年平均去化量推算，西区每年去化量应在50—60万㎡左右
4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
全市总体情况
4.客户细分及竞品调研【客户－产品】
4.1市场分析
区域总体情况
受推盘节奏影响，区域内供应量并未完全释放，目前总供求比例为0.4，实际供求比例应在0.6左右，去化情况良好
上半年
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