环境分析
项目整个地块毗邻潮河，远眺山海关第一内陆河石河。
项目位于新政府的一公里辐射半径之内，可享受政府完善的生活配套，拥有浓郁的行政氛围，项目是未来山海关区市政中心地带，蕴含着巨大的潜力和升值空间
交通分析
项目周边有老龙头路，城关南路，102国道，京沈高速，可见项目道路四通八达，对于有车族十分便利
102国道起点北京朝阳门，经过北京、河北、辽宁、吉林和黑龙江5个省份。将项目与北京连接
京沈高速公路是连接北京和沈阳的高速公路，全长 658 公里，从项目至北京非常方便
项目指标
土地价值分析
正惠街以南地块
通过对地块各部分资源分析，
并进行相应的资源整合，
得出地块的不同价值区域。
并以此为依据进行价值分配，
进行产品线分配
土地价值分析
正惠街以南地块产品分布规划
通过地块价值分析得出：
2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；
3地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。
综上所述，2、3地块应作为多层住宅。
对于1地块，可以建多层住宅及少量商业，这样可以满足一些投资置业考虑的客户
土地价值分析
体育中心地块
土地价值分析
体育中心地块产品分布规划
通过地块价值分析得出：
2地块位置最为优越，属于明星产品，作为价格标杆，建立地位；
1地块位置稍劣于2地块，属于现金流产品，作为利润主力，价值最大化。
综上所述，1、2地块应作为少量类别墅区、适量的叠拼、品质洋房。
对于3地块，可以作为多层住宅，这样可以满足一些买不起别墅或者不需要大面积户型的客户
地块属性界定
本项目适合打造为公园的、亲水的高端品质泛生态居住区
二、地块开发背景研究
秦皇岛市房地产市场整体印象
山海关区房地产市场整体印象
区域项目环顾
区域消费者特征
开发背景研究
秦皇岛市房地产市场整体印象
目前秦皇岛房地产行业呈三级分化，即高、中、低三个档次。以海港区为例，高档产品的销售均价为12000元每平米；中档产品的销售均价为6500元每平米；低端产品的销售均价为：3860元每平米。
中低端产品的消费顾客以当地的为主，中高端的产品以外地的消费为主，价格形成三级分化，客层区分内外。
从置业目的上划分，当地消费者置业是为了改善居住条件和环境，外地人置业是为了改便生活环境和投资
开发背景研究
山海关区房地产市场整体印象
市场前景可观，需求不断增加：据当地开发商介绍，他们对山海关房地产市场前景十分看好。原因是山海关在秦皇岛市的几个城区里发展相对缓慢些，对于开发的前景比较看好，市场前景和市场潜力比较大。另外消费需求也在逐步增加，但是对于相对高档的产品，在目前的市场情况下消费需求市场还是比较薄弱的，这和山海关的城市环境、高档项目的开发量等都有一定的关系，需求市场有待提升。
山海关人口少，本地购买力相对薄弱：山海关仅有14万的人口，购买力也相对薄弱。山海关房地产投资下降幅度达到9.5个百分点。
整体价格相对合理：山海关房地产市场高档产品的销售均价为8000元每平米，占市场份额的10%左右；中档产品的销售均价为3600元每平米，占市场份额的60%左右
开发背景研究
山海关目前主要在售项目环顾
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