合肥写字楼市场调研报告 谨呈：尊敬的万业新鸿意地产 报告纲要 Part 1 写字楼发展阶段 合肥目前在售高端写字楼项目主要分布在一环线附近；本案目前的重点竞争项目在一环内，主要是新华国际广场、IFC安徽国际金融中心、新城国际等；在售甲级写字楼项目物业条件如下：有大堂或会所式商务配套、底部带有商业裙楼；在售项目在装修标准上均为写字楼公共区域精装修；在售项目外墙多为大理石＋玻璃幕墙，没有纯玻璃幕墙的写字楼；在售项目聘请的物业管理公司大部分为安徽省内物业公司；在售项目定位诉求点集中在以下几个方面：地段价值概念、纯商务办公、针对客群进行定位 结论提点 目前在售甲级写字楼的价格如下：一环内价格集中在9000-15000元/㎡，二环附近价格集中在6000-8000元/㎡； 本案在推广定位时可以以下元素为主要诉求点：项目位于城市向南发展的核心区位区、环境良好、项目周边有合宁高速、金寨路高架桥、国际会展中心、交通银行、建设银行、明珠广场、易初莲花等设施等特点 结论提点 合肥市区写字楼市场发展轨迹 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 第一阶段：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租 分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加。随着新型写字楼的蓬勃发展，这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。此阶段写字楼呈现以下特点： ※投资方：主要是国家相关机关单位。 ※市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。 ※地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线 分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象，例如润安大厦等都是以民营企业作为投资方，此阶段的写字楼市场呈以下特点： ※投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。 ※市场行为：出租为主，出售为辅。 ※地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。 虽然此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段，但是总体上没有注意设计的前瞻性，物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求。并且由于市场操作不当，导致了部分写字楼大面积的空置，例如润安大厦。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐 第二阶段：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变 第二阶段 第三阶段：拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面 分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要远高于前两个阶段。此阶段写字楼存在以下特点： ※投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。 ※市场行为：出售为主，出租为辅。 ※地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场、万达广场、置地投资广场，在日后的使用中物业管理水平也逐渐提高，如UTOWN蓝鲸国际大厦聘请了第一太平戴维斯物业顾问公司作为后期的物业公司。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准 第三阶段 报告纲要 Part 2 在售写字楼调研 根据合肥市场写字楼情况，我们选取了具有代表性写字楼项目进行调研，现将各项目具体情况列出： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看