合富辉煌：08年东莞楼市总结及09年展望
目录
第一部分 宏观政策篇
第二部分 土地市场篇
第三部分 商品房市场篇
第四部分 09年楼市研判
第一部分 宏观政策篇
一． 房地产周期研究
回顾05-07年市场上涨的周期，客户信心来源于
宏观经济
1、宏观经济向好，民众收入增加，真实住房需求增加
房价
2、房价已经走出了较长时间的慢牛行情，房价连续数年只涨不跌，刺激人们的投资心理
金融投资
3、货币供应量大，流动性过剩，投资渠道少，各种资金涌入房地产行业，房贷条件宽松
市场信心是如何消失的：
政策打压
2007年9.27新政的颁布。新政通知下达后，购房者开始观望，但从新基、西平地块的拍卖能够看出，开发商还是对市场持乐观态度
房价
王石提出拐点论，2月底东莞运河东一号和景湖湾畔楼价跳水。十年来房价只升不降的神话被打破
宏观经济
8月份中国宏观经济周期拐点显现，9月美国雷曼兄弟破产，全球笼罩在金融海啸的阴影下，国内民众对失业的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，而且提振经济的政策作用能发挥几许，尚存在不确定性，这使看空楼市的情绪更加浓厚
今年8月份以后，支撑民众房价信心的三大要素全部消失，并且国内外的经济基本面，到09年上半年恐怕不会发生改变
因此，即使未来政府放开二套房以及二手房政策，降低购房成本，也只能有限的刺激刚性需求，而这段时间民众对房价的信心，始终是脆弱的，只有极少数资金雄厚的投资者，才有实力在目前的世道投资。市场价格仍将在较低价位徘徊，消费力相当长时间集中于首次和改善的自住型客户
国内房地产业现正处于衰退和萧条的下行周期之中，而且存在了太多的不确定因素，金融危机什么结束？房价什么时候止跌回升？……
面对不确定的市场，回顾历史才能更清楚进行预判
通过回顾15年来房地产市场化改革发展历史，可以看清行业波浪式上升规律，更准确梳理客户购房信心的形成因素
国内房地产业行业用约十五年，经历了一个完整产业周期
第一阶段衰退：94-95年 （1年） 阶段特征：消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多，房价开始回落。由于看不到投资价值，投资客户开始离场，开发商减少拿地。企业利润在衰退期急剧下滑
第二阶段萧条：95-98年 （3年） 阶段特征：房价维持在较低水平，成交量较上一个阶段有所回升；开发商放缓施工进度，等待存货的消化，对行业上下游相关原材料需求减少，并导致原材料价格下降
第三阶段复苏：98-05年（7年） 阶段特征：房地产价格回升，金融机构发放信贷的动力增加。在收入预期增长和信贷放松的双重影响下，居民对房地产需求缓慢上升，房地产市场的周期通常包括较长的上升周期和相对较短的下降周期
第四阶段高涨：05-07年 （3年） 阶段特征：在房地产繁荣阶段，经济周期也处于顶部。开发商高价拿地，投资者高位接盘，人们热衷于追涨杀跌。自主型买家被裹挟入场，市场价格逐渐脱离这部分买家的购买能力
93年至今，房地产销售增幅低于GDP有四次
按照当年价格计算，从93年至今，房地产销售增长幅度低于GDP增长幅度的年份，只有四次。前三次在93-96年的衰退期，第四次是08年。08年跌幅之深为历年之最，且是唯一负增长年份
周期特征：熊短牛长
1、熊短牛长，复苏期缓慢爬坡，经历时间往往较长，而衰退期往往来得迅猛突兀时间较短
2、高涨期中，偶发性事件导致市场信心崩溃。信心一旦崩溃，无人敢买房，便是价格和成交量雪崩。市场进入衰退期消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多。由于衰退期的成交量和价格急速探底，萧条期市场新增投资减少
房地产周期性特征产生的原因在于
宏观经济周期波动
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