上海房地产市场现状及参考个案
上海朋基行：EVANFENG 2010.3.16
上海楼市现状：
尽管节后楼市人气不旺,但房价似乎总体还在攀升,上周(3月8日-3月14日)本市的商品住宅成交均价突破2万元大关,创造了一手商品住宅周成交均价的历史新高。据悉,上海楼市一手商品住宅周成交均价超过2万元只有两次,上一次是在去年的11月底到12月初。此次破历史纪录,与成交均价超过8万元的四季雅苑上周有7套成交有关。 统计数据显示:上周(3月8日-3月14日)本市商品住宅成交面积10.5万平方米,与前周相比下降了7%,成交均价为21450元/平方米,环比前周上涨了16%。尽管成交价格再创新高,但是佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,目前全市可售公寓存量仅为400万平方米,并且供应量持续不足使得近期成交量无法提升,其中3月上旬商品住宅成交面积仅有21万平方米,不足去年3月同期的一半,供应不到位使得3月“小阳春”行情扑朔迷离。 虽然目前上海成交量在下降，但整体价格走势还在继续向上攀升。在上海郊环以内，目前找不到万元一下的新房。由于土地的稀缺，市场形式总体持续向好。 本次两会结束后，SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时说，今后几年的投资方向，他将主战上海
首先介绍一下中凯近几年所开发的项目概况：
上海项目主要有中凯城市之光、中凯佘山别墅、及目前正在做前期的徐家汇项目
1、中凯城市之光
本项目位于上海市零坐标地段人民广场旁边，是上海市中心具有地标性的高档住宅小区，同时也是国家建设部智能化示范小区。项目先后荣获 “中国新世纪人居经典大赛”金奖、“上海十大经典楼盘”、“上海市优秀住宅金奖”。商业部分则依托核心区位优势、交通优势，结合建筑形体的打造，规划建设4万余方的办公式酒店和公寓式酒店。 目前本案没有房源可售，市场上二手房价格大多在60000元/平米以上
2、中凯佘山别墅
由中凯集团投资、中凯开发管理的“中凯佘山别墅曼荼园”项目位于上海顶级别墅居住区—佘山脚下，为国家森林公园所在地，风景秀丽，人文内涵丰富。该项目已进入工程全面施工阶段，本项目由81栋独立高端别墅和一个服务会所组成，为了塑造经典永恒的传世别墅区，聘请了多达17家国际著名的设计单位与国际建筑大师倾情打造。本项目目前状态处于开发中，占地面积185148平方米，总建筑面积36000平方米，将在2010年8月推出81套独栋别墅，每栋造型均不一样，每4户为一个设计师设计，造型参考世界各大建筑，预计价格在2000万/套起
3、徐家汇在建项目预计开盘价在80000元/平方米
中凯近几年在上海以外城市所开发项目：
上海以外项目主要有徐州的中凯城市之光、连云港的中凯城市之光、扬州的景湖豪庭、安徽巢湖的景湖豪庭、南昌中凯蓝域、杭州中江都市花园、杭州东方红街、郑州海上香颂、郑州中凯华府、郑州中凯铂宫，以及郑州登封、海南、重庆、西安等地都有开发项目
以下是部分开发项目的图片资料：
郑州中凯华府
郑州中凯东西大街
郑州中凯海上香颂
巢湖景湖豪庭
徐州城市之光
西安项目
杭州东方红街
以下是值得投资购买项目个别案例，纯属个人在上海多年房地产从业经验，仅供参考！
个案参考：
新房：
1、宝地东花园 地址：杨浦区杨浦区 周家嘴路、大连西路。环线：内环内 售楼处：昆明路551号(近大连路) 售楼电话：65859275、65845600 最低单价：28000 元/㎡ 建筑面积：17.00万平米 占地面积：60274平米 物业费：2.28元/平方米/月 开发商：宝钢地产 最新动态： 宝地东花园目前三房已全部售謦，剩余房源以100－106平方米的二房为主，楼层都是20楼以上，单价较之前也有不少提升。 周边配套： 学校：昆明路小学、辽阳中学、市东中学 医院：新华医院、江浦街道社区医院休闲：和平公园、杨浦公园购物：联华超市、欧尚超市
3/2/1：118㎡
3/2/2：136-141㎡
宝地东花园在杨浦区的地理位置
2、盛世新江湾(盛世豪园) 地址：杨浦区市光路390弄 开发商：军华置业 物业公司：上海添丰物业管理有限公司 物业费：1.80元/平方米/月 总建筑面积：20.52万平方米 占地面积：7.61万平方米 总户数：1016户 售楼电话:65062266 65066699 最新动态：一期已于2009年10月售罄， 二期将于年底开盘
楼盘描述： 盛世豪园位于杨浦区五角场区域，地处五角场商业副中心，并且同时坐拥五角场板块、新江湾城板块以及中原板块三区域大板块的交汇处，坐享三大区域板块的优势与配套。地理位置优越。四至道路为北至民京路，东临市光路、南到殷高路、西面规划中约400米的民京路以步行为主的风情商业街贯穿整个社区，是区域内较大规模的集高档住宅和商业为一体的产品组合。盛世豪园一期位于市光路390弄，周边已经有与中原社区毗邻的多个成熟的生活小区，商业、生活、学校等配套设施较为齐全，步行5分钟即可到达最近的家得利超市。盛世豪园二期位于项目一期的西侧，隔项目的商业街遥遥相望。设计规模：总建筑面积205238 m2，地上建筑面积111191 m2，，地下建筑面积94047 m2，包括10栋18跃19的高层住宅及一期二期之间的部分商业街裙房，地下1层规划为大型商业，地下2层为地下车库及相关配套用房、设备用房。二期地下一层规划为大型商业，设计注重通用性、多样性、均好性，做到尽量合理的组织性以实现其价值的最大化。商业设置规划以购物、娱乐、餐饮为主，目前考虑的功能包括大型超市、高档精品百货、品牌专卖店、大型餐饮连锁店等。根据商场布局及流线，在项目步行街及城市道路交叉口设有若干商场出入口，设有自动扶梯引导人流、汇聚人气。二期暂定规划住宅户数1016套，房型以一房和两房为主，并有少量大户型和复式产品。二期栋数：10栋18层、19层高层住宅。单套面积在80-150平米。
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