杭州长板巷项目产品建议书 杭州万科市场营销部 2007年4月13日 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 总体结论摘要 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 产品形式：高层为主、小高层为辅的塔式及塔板结合的住宅建筑。 急待解决的问题：限高指标是否确定能够突破？突破到多少？何时确定？ 产品品类：G1/G2 产品配比如下表： 第一部分 总体市场分析 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 目录 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 一、宏观形势综述 从2001年至2006年杭州人口汇聚能力、居民购买力、经济发展、产业结构等方面来看，宏观经济运行平稳，地产行业发展的基础是健康和稳固的。 2005年以来国家出台了一系列宏观调控措施，抑制商品房价格上涨过快和投机性需求。从目前来看，杭州房地产市场对调控政策的承受能力明显增强，原因在于，目前杭州商品房市场主要以刚性需求为主，投机性需求不多，市场结构良好。 从市场容量来看，近三年杭州商品房交易面积均稳定在500万平米以上，06年较05年有40余万平米的提升。 目前对杭州房地产市场影响最大的因素是土地供应及商品房市场供求关系。 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 二、宏观经济 注：详细研究资料请参见附件1 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 三、宏观调控态势 调控的广度和深度显著增强 2006年宏观调控政策涵盖了土地、信贷、金融、财政、市场结构、市场准入等多个方面，广度和深度明显增强。 调控的强度和密度显著增强 2006年调控政策出台的密度和强度要明显强于往年，往年4-7月份为政策出台的多发期；2006年不但4-7月份政策频繁出台，而且8-11月保持持续有序的出台节奏。 加强了垂直管理，强化中央权威 中央政府调控思路由宏观向微观转变，加强对于地方政府的控制，具体表现：加强土地和统计体系层面的垂直管理，通过垂直管理强化中央权威。 各部委协作能力加强 2006年中央政府调控又一个显著的特征，各部委协助合作精神得到加强，政策经过各部委的协商后联合发文，既保证了政策的权威性，也防止因为部门利益而掣肘。 杭州房地产市场对宏观调控的承受力在增强 由于目前杭州房地产市场投机性需求并不显著，因此相比2005年，对调控政策的耐受性明显增强。未来宏观调控力度仍可能加大，但杭州房地产市场的刚性需求仍能保证市场的良性发展 注：详细研究资料请参见附件1 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 四、房地产市场运行情况 市场概况 注：详细研究资料请参见附件1 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 四、房地产市场运行情况 总体供求 注：详细研究资料请参见附件1 从杭州市区的住宅市场看，供求关系在前几年一直保持平衡的情况下，05年和06年出现了供大于求现象，除了05年是受宏观调控影响之 外，06年市区住宅供应量明显增加，达到472.55万平方米，达到02年以来的最高记录，从成交量看，06年达到了343.65万平方米，同比05年增长近4成，已经基本与04年持平。 在宏观调控不断深入的背景下，杭州住宅销售量的稳步回升说明市场刚性需求仍大量存在，杭州房地产市场发展前景依然较好，基础稳固。同时，市场消费心态越来越成熟，自住型需求已占市场主导地位 A.总体市场分析B.土地属性分析C.市场竞争分析D.客户定位E.产品建议F.销售建议G.深化方向 四、房地产市场运行情况 价格 注：详细研究资料请参见附件1 从杭州市区的住宅成交价格看，近五年来，市 区住宅的平均成交价格呈快速上扬态势，在 2005年达到历史最高点。 2006年，杭州市区住宅市场出现了明显的盘整 迹象，7751元/平方米的价格基本与去年持平， （注：以上供求和价格数据均包含经济适用 房，剔除后，杭州市区商品住宅的2006年平均 成交均价为9198元/平方米，比2005年上涨约 3.4%），在价格走平的同时，整体成交量却出 现了明显复苏，基本已经恢复到了04年的高峰 值，市场的需求在压抑了一年左右后再次出现 了回升。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看