城投滨海项目发展策划案 我们的战略：规划概念 我们的战术：规划概念落地 我们的开发目标 宏观经济形势 市场现状及趋势 项目定位 项目本体研究 规划 产品 商业 景观 物业 配件 实施方案 设计原则 关键词 策划纲要 项目自身情况 项目理解 目标客群定位 各种物业的市场定位 项目开发目标 规划概念 项目本体研究 规划建议体系 项目本地研究 项目本体研究 项目理解及难点分析 项目自身情况 项目自身状况 本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧 （一）地理位置 本项目与天津市区的位置关系 本项目与滨海新区的位置关系 本项目与开发区的位置关系 （二）地块四至： 轻轨沿线 天津经济技术开发区 于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为主的现代化工业。规划面积 40平方公里，距离天津市 40公里，距离北京国际机场 180公里，距离天津滨海国际机场 38公里，距离天津港 5公里。 经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出效应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。 开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长 （三）区位条件： 开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万人。开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工业投资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到87%； 伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡ ，其他项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕） 本项目用地价值较高，宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高 项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善 （四）周边环境 地块获利于开发区商业、商务区的辐射，3公里范围内包含市民广场泰达、泰达时尚广场商圈，与文教、卫生、商务机构距离均在2-4公里范围。 但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远。（未来项目北侧的天保金海岸项目，将有50万平米公建商业，其中商务公建约25万㎡，经营性商业约25万㎡，内含大型超市业态） (五）配套设施： 摩天楼 占地面积约28000平方米，由三幢分别为350米、200米和100米的塔楼组成 其建筑功能集五星级酒店、甲级写字楼、高档服务公寓、大型零售百货等设施 于一体，最大限度地彰显CBD商务商业区的特质，预计2011年竣工投入使用 未来摩天楼综合型高端物业，将落户第二大街，区域综合价值再度攀升 (五）交通条件： 地块周边路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥；未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响 对居住影响： 路网发达，拥有私家车的业主也可以方便的出入社区；地块西北角有临港立交桥 未来规划路径穿越社区内部将对地块的完整性有一定影响，加大规划设计难度 预留轻轨站口，使用公共交通系统的居民出入较方便 道路状况： -地块南侧的新港四号路与津滨高速相连，路宽60米 -东侧临港路：路宽100米； -西侧规划太湖路：路宽40米 -北侧规划路：路宽20米 -地块内泰达第一大街：路宽40米； -地块东南角有临港立交桥 公交体系： 轻轨，未来有预留站点 道路通达性较好： 靠近城市主干道 四周规划道路与主干道联系紧密 未来规划路穿越社区 交通状况 对项目的启示 轻轨换乘站 公交车站 公 轻轨 城市主干道 立交桥 （六）地块条件 宗地外部 项目东侧临港路一路之隔，为港区未来规划的海员生活配套区； 项目西部为滨海国际项目（该项目建筑面积20万平米，含住宅、写字楼、soho公寓），该项目被轻轨转弯处分割，以东靠近本项目部分为写字楼和soho公寓； 项目北部为天保金海岸项目（该项目建筑面积188万平米，含住宅、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业）； 项目南部临新港四号路，该路南部为中低端的塘沽紫云居住区板块。 项目外围地块开发时间不长，目前景观、配套设施不太完善，但就未来区域范围而言，突出的区位价值将不可比拟。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看