08年上半年合肥房地产项目销售分析 合肥三六五地产家居网专作 合肥市宏观经济运行分析 全市房地产市场概况 土地市场情况 市场情况分析 市场供应情况分析 市场销售情况分析 分区销售情况分析 报媒广告投入量分析 结构框架 宏观经济运行分析 从增长速度看，06年和07年上半年的GDP增长很快，GPD增幅一直是在同步上升的，据预计合肥市08年上半年GDP将达到828亿元。GDP的涨幅显示出合肥的经济正在进入高速发展的阶段。 07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定 GDP增长 全社会固定资产投资&房地产投资 08年一季度全社会固定资产投资和房地产投资同比涨幅分别为69.9%和62.9%，基本延续07年4季度趋势。 从07年三季度开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化。 365观点：08年2、3季度房地产投资所占比重有所下降，这是由全社会固定资产投资的高速增长和房地产投资的持续稳定变化所造成的。 CPI及房价同比变化 图表中可以看出，合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升，到了今年，合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅。 365观点:目前的房屋投资尽管收益不高,但风险小,保值功能仍然相当明显。拥有适当的房产不啻为一种战胜越来越高企的CPI的途径. 全市房地产市场概况 第一部分、土地市场情况 07年上半年合肥市共有25块土地成交，08年1-5月份合肥市共有19块土地成交。08年的土地成交面积较之07年下跌明显，但成交金额较之07年来说有较大的上涨，土地地价的提高和住宅商品房销售状况的不稳定性是08年土地成交面积减少的原因。 从08年5月份开始合肥市土地部门出招“切块”招商取得明显效果，土地成交量和成交价格都有幅度提升，土地成交方式的转变已经标志了楼市开始朝着小量成交的方式转变。 08年5月份万科成交了总面积为334.59亩的两块土地是今年成交最大的，12多亿的成交金额也让人瞠目的，折算得出其土地成交价格为5466.49元/平方米，扣除其中一部分的商业用地影响，365预计万科未来推出的精装住宅销售价格在8000元/平米左右。 与去年相比较，08年的土地成交量中本地开发商投资减弱，外地开发商投资加剧，大量资金的引入带动地价的上涨，很多本地开发商无力承担地价涨幅，外地开发商掌控市场趋势明显 365观点：土地开发朝着一方面是资金雄厚的开发商向大面积土地进军、而另一方面是资金不足的开发商转向投资于小面积低地价地块，两级分化的加剧拉动地块价格的上涨，未来的区域价格相差的幅度加剧 第二部分、市场情况分析 一、市场供销情况 相比可以看出08年上半年的市场供销减衰，市场供应趋势减弱，深圳等一线城市的销售状况对合肥楼市均造成观念性的影响。 供销变化非常明显，08年供应套数同比上涨21.67%，而供应面积同比下跌了1.84%；08年销售套数同比上涨了30.64%，销售面积同比上涨了26.85%。 套数量在增大，面积量在减少，说明了小户型的供应量和销售量均有所提升。08年供应面积与套数较之07年而言小户型供应量增加，小户型理念更加深入 365观点： 小户型供应量和销售量的增加说明了城市加速发展的同时，随着市政府加强普通商品房的建设，加快经济适用房和廉租房建设，限制大户型的开发比例，提高中小户型的开发比例等一系列宏观调控措施的出台落实、中小户型为主的普通商品房将大量上市，购房者会面临更多选择，合肥房地产市场真正迈入以普通消费型为导向的开发趋势。 在满足大部分人的普通消费需求的同时，一批满足高质量消费需求的高端住宅也不断推出，未来合肥市的住宅会出现小户型和高端住宅共存的两级分化的局面。 二、全市销售情况 市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小。这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变。 受小户型的影响，均价拉动明显。小户型的定位一般是选择安逸舒适的生活理念，为了提高品牌效应，开发商提高宣传手段刺激消费。 同比销售涨幅不高，部分地区的销售已经开始萎缩。高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大 销售量变化 月同比增幅开始下跌 月环比销售基本延续去年同期趋势，但变化量却没去年趋势明显 销售均价变化 365观点： 多层淡出市场趋势明显，高层将逐步取占销售主体，新推出多层将是高品质住宅，低价多层住宅将退出舞台。 均价受销售情势及地价影响仍会不断提升。下半年全市均价将突破4200元/平方米，扣除集资房类项目影响全市均价将在4800元/平方米左右。