公寓为商业提供客源
公寓可能降低项目整
体档次
综合体互动增值机制解析
酒店
商务
办公
商业
公寓
住宅
资源平台
商务租客
提升品质
高消费人流
旅游租客
商务消费人流
住家消费人流
提升品质
资源平台
提升品质
商务消费人流
商旅消费人流
综合体的几种常见模式
发展模式
酒店核心
模式
商业核心
模式
住宅核心
模式
写字楼核心
模式
均衡发展
模式
深圳，华润中心
日本，博多运河城
广州，中信广场
深圳，信兴广场
香港，太古广场
深圳，星河国际
上海，上海商城
综合体的发展模式
本篇探讨的是商业核心模式的综合体
案例研究：
烟台振华国际广场
泰安银座城市广场
商业核心模式的关键因素
外因
内因
明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…
功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
一流的合作团队
地理位置——城市核心区
交通可达性——地铁口/主干道沿线
区域功能的缺乏、需求旺盛
独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
人流及商业气氛
规划设计
经营管理
成功关键因素
要清晰的几个问题
总销售量的问题：可售产品的分析与目标制定
商业与公寓、住宅的推售策略
商业、公寓、住宅各自的销售策略问题
问题一
Q1：综合体各物业类型之间的关系
——公寓、住宅、商铺、商场的关系
追求速度？
还是追求利润最大化？
或者是寻找二者的平衡点
商铺价值提升的途径
借势主力店，提高商铺售价
——振华国际广场
通过拍卖、炒作，制造价格标杆
——银座城市广场
问题二
Q2：各类型物业如何实现其价值？
Q4：运营与销售的关系？（商铺销售之后的运营、管理）
Q3：招商与销售的关系？（商铺销售之前的规划、招商）
问题三
问题四
招商先行、以租带售对项目的意义在哪里？
解决了统一经营规划的问题；
解决了客户积累不足的问题；
以商业带动公寓；
经营管理对销售的意义？
基于开发目标做事，是做开发商还是运营商？是短期利润最大化还是可持续发展？
项目总用地面积：11.25万平方米；规划总建筑面积：72万平方米，整个地块由西大街、南大街、海港路、大海阳路围合而成，共分为A、B、C、D、E五块。是烟台首个城市综合体。也是目前环渤海地区最大的综合体。
项目一期开发A、B、D三个区，建筑面积42万平米，由两座大型购物商场、三栋央区公馆、三栋国际公寓、国际风情商街共同组成。融合购物、休闲、娱乐、餐饮、影院、居住、城市商业景观等各种城市功能于一体，成就环渤海第一SHOPPINGMALL.
72万㎡城市综合体，五星级商贸核心区
案例一：振华国际广场
项目A区
由1座大型高档百货商场及1栋央区公馆组成。商业为地上8层，地下2层，建成后与老振华商厦连成一体，形成一座由振华集团自营约20万平米的大型Shoppingmall。
振华Shoppingmall以奢侈品、女装、男装、运动、牛仔、量贩、床品、家饰、工艺、家电、餐饮、特业 （电影院）为主，与东区老商厦的化妆品、钟表、珠宝、鞋类、特卖场形成业态互补，大规模、全业态、高档次成就振华顶级购物中心
数字链接：振华商厦现有人流量，周一到周五每天3-5万人。周六周日每天10-12万人
项目B区
项目B区由2栋央区公馆和沿街商业组成。
B区商铺22套，D区商铺32套，主打服装、餐饮、娱乐、休闲一条街。
A区与D区地下均有高档超市，地下与地上部分互动，可以完全带动整个商业区的人流量，为B、D两区沿街金铺吸引巨大的消费人群，保证了各商业街区的繁荣发展。
。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看
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