研究框架 了解产品——带问题普查市场——影响项目价值的各 因素VS——回答营销战略层面的问题——初步提出 整体营销策略构想 第一篇 竞争格局 第二篇 产品分析及定位 第三篇 价格策略 第四篇 销售部署 第五篇 推广计划 目录 CONTENTS 市场分析 如何看待项目所在东区市场的发展 1、东区楼市— 新的交易热点全城关注 07年各区域商品房供应与销售情况特色： 内城区交易火暴，开发区热度不减，东区成为新的交易热点，铁西区交易平淡 内城区、开发区、东区成置业热点板块 各区域商品房供应与销售情况对比 2、东区楼市供应特点 住宅项目霸占江山 “城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，吸引关注无数，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国内行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产版图 根据对东区调查统计得出，未来几年东区房地产将有350万方以上的住宅项目向市场推出，并以每年90万方以上的供应量向市场放量。 楼盘规模日趋扩大化，集中占地200亩以上，建筑面积20-70万平方米的 大型多功能社区，已经成为未来几年东区房地产市场主体 未来推出量 市场研究－东区市场解析 开始出现价格两极分化 2000 2500 3000 单位：元/m2 3500 鸿达花园 薄城花园 沙和世纪村 以沙和、景城、伟业、建业为代表的外地品牌开发商以突出产品品质和高水平的开发理念树立东区一级价格梯度： 均价：2500-3200元 以本地开发商为主的第二价格梯度： 均价：2100-2460 畅想花园 隆基文翠园 大景城 晖祥花园 天安易居项目 理想城 博远龙郡 郑州伟业 建业集团 城市亮点 户型 从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*1、 3*2*2占绝对主力；其次是2*2、 1*1小户型呈逐年增大的趋势； 至于4室2厅的大户型，开发量不大，只是一种附加产品 市场研究－东区市场解析 公寓竞争项目概况 五接近： 硬件配置、户型接近、面积接近、室内交楼标准、销售时间接近； 一相同： 土地法定功能为住宅，70年产权； 分析结论：1、住宅市场供应格局 新乡市众多中高档楼盘集中放量，表现均价定位于2300元/M2 ~ 2900元/M2之间，产品类型以短板式小高层为主，兼有多层、高层产品。 未来城、天安名邸、畅想花园、晖祥名邸、隆基文翠园3期平等项目的陆续上市，将使区域竞争白热化； 大景城、世纪村、伟业中央花园、城市旺点、建业集团的进驻使本区域品质进一步提升，产品也趋于多元化发展； 底，各楼盘折扣很大，1万—5万不等，但客户群成交缓慢，楼盘供应量却成倍放大。 分析结论：2、住宅市场需求状况 房地产项目开发和营销的水准，取决于对客户的研究，从客户需求和居住发展趋势来看： 新乡市多数客户对项目位置的依赖性较强，尤其是面向社会中坚阶层的客户；跨区置业受到一定程度的限定； 小户型项目对位置的依赖更强，中高端项目对位置的依赖感最弱，占居优势环境资源和优势区位成为中高端客户置业的首选； 客户对于创新的产品较易接受，复式、楼中楼、花园洋房等创新产品均受客户追捧。 区域内楼盘户型向小的趋势明显，90平米—120平米中小户型较多，产品同质化明显； 多层建筑形式最受市场欢迎，小高层存在一定的市场抗性，高层抗性更为明显； 新乡房价走势图： 虽然受9.27政策影响，新乡楼市11月以来销售速度持续放缓，但我们认为房价还是稳中有升： ◆、市场的启动是由高品质、高价位的楼盘带动的； ◆、市场的发展是由新颖时尚的楼盘引领潮流的； ◆、不断创新的宣传推广手段是维持市场热度，促进市场高速增长的重要基础 新乡房价走势预测及应对市场建议： 片区供应量放大，如何与竞争对手产生区隔，建立项目的核心竞争力至关重要！ 项目SWOT分析 全面掌握项目所在东区的优劣势 对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幄方能决胜千里： 优势(S): 整个东区发展前景良好； 视野开阔，拥有良好的自然景观资源,可观牧野广场和牧野湖。 临两大主干道平原路与牧野路，交通便利。 劣势(W): 项目单体开发，规模小, 居住氛围不浓，缺乏社区景观跟社区配套。 作为住宅，项目全临街在一定程度上会影响产品品质。 “工”字形户型设计，存在通风、采光、私密性等问题。 鸿达公司缺乏知名度，无品牌优势，这特别在品牌、实力公司积聚的东区，弱势显得更明显。 机会(O): 外地开发商的进入已使东区树立起了高端形象；对项目形象有一定的提升作用。 周边项目普遍定位为中档及中高档纯住宅项目，此区域将对各类物业各有需求 威胁(T): 区域内居民对高层住宅存在一定抗性； 整个片区推盘量大，对项目目标客户群势必产生分流。 宏观调控，“9.27”信贷政策使成交量萎缩，观望气氛浓 。。。。。。以下略，简介无排版格式，详细内容请下载查看