目录
前言 2
第一部分市场调研及项目分析 4
第一节宏观经济环境及房地产市场研究 4
第二节项目所在区域环境调查研究 14
第三节房地产消费需求情况调查研究 21
第四节项目基本情况 26
第五节项目总体策划思路 28
第六节项目定位分析 29
第七节目标客户群体定位与分析 30
第八节项目定位 31
第二部分项目投资收益分析和财务评估 34
一、项目财务分析 34
二、项目定价模拟 35
三、项目敏感性分析 35
第三部分项目建议与项目策划 36
第一节项目运作思路和运作模式建议 36
第二节项目开发策略建议 37
第三节建筑、规划策划建议 38
第四节环境景观设计建议 42
第五节项目营销和推广 43
第六节营销执行 57
第四部分：合作方式及费用 61
一、市场调研和项目分析 61
二、项目投资收益分析和财务评估 61
三、项目建议与建筑策划 61
四、项目规划设计建议 61
五、环境景观设计咨询 61
六、协助人力资源整合与管理机制构建 61
七、成本与风险控制建议 61
八、构建开发和项目融资支撑系统 61
九、项目的营销策划和推广 61
十、销售代理执行 61
十一、物业管理建议 61
十二、其它开发商需协助的事项 61
后记 62
“城南世家”项目
市场调查、项目建议及营销策划方案
前言
第一部分市场调研及项目分析
第一节宏观经济环境及房地产市场研究
一、宏观市场分析
观点：两会后“房产调控”呈现由“强”变“更强”的发展趋势，将使得楼市发展发生根本性的改变，以“关系民生”为主题的房地产变革正在掀起

正文：
随着两会的顺利闭幕，国内房地产“第三次宏观调控”开始启动。当前我国房地产业市场正处于特殊发展阶段，影响其价格的因素和作用也比较复杂。根据两会的精神，我们对房地产发展有以下分析

1、政府目标明晰
“两会”期间的政府的高层频频表示，要控制房价，使得房地产市场调控目标明晰。无论政府因素、影响各方等因素还是社会百姓心理因素，最少百姓心理基本得到安慰，虽然房市还没有显现和兑现，但大家对政府的工作报告都抱有很大期望

2、房价温顺理性
房地产市场的宏观调控目前最重要的工作就是控制房价。当人们看到政府在“两会”上的报告可以看出，政府是想动真格的来稳定房价了，这样的初衷很有把握控制房价，因为中国房地产业的控制，政府的人为因素是最重要的因素之一，房价的理性回归和温顺发展才是众望所归

3、土地管限有度
估计“两会”后，土地政策有效管理和监管力度会更加强硬，土地每年发放量根据各个城市需求情况有些增加。“八大限”之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场的管理还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的，但要增加供给就要放地，“两会”也已经涉及到了这一点，“对供应用于商品房开发的土地、市民解困住房的土地、公务员住房的土地要分别限价、管理和供给”，土地将采取更合理的限制式的科学控制管理模式

4、政策恐慌渐去
政策出台不会有的“朝令夕改”了，也不会有那样“排山倒海”，但会有一些体现节能、省地和规范市场秩序的政策、措施会陆续出台，如控制高档商品住房（别墅等）开发、鼓励中低价位住房开发、加强对中介市场的管理、出台住房各项专项基金管理办法等

5、重视引导需求
消费需求的引导工作不容忽视，重视引导住房的大众消费已经成为政府和社会一项新的历史使命。放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。正如董藩先生所说的：“别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展买下隐患，最终咽下这个“苦果”的还是全体人民。“不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行”

6、建设保障体系
“住房保障”曾一度在政府的业绩词典里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。05年经济适用房被媒体炒得更像一场闹剧，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，于是一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，货币补助才是住房保障的发展方向

7、理财观念升级
穷人关注保障，而富人则关注理财。地产股和地产投资的投资博弈让人们学会和升级了理财的观念认识。房地产的理财观念已经深入人心，光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！
8、落实政策执行
政策的落实，如各级管理制度和监管政策的落实等，是房地产业
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