胶南房地产市场调查报告
一、胶南市概况
胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积1894平方公里，辖17处镇（街道办事处），总人口833837人（底）

城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长130公里，占青岛西海岸总面积的88％。其综合经济实力和基本竞争力在分别跃居全国百强县（市）第34位和第25位

胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。跨海大桥及海底隧道分别计划在明后年建成通车，胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将促进胶南市各行业进一步发展

二、胶南房地产行业发展概况

近年来胶南房地产市场和中国大部分城市一样水涨船高，从02、03年千元左右增长至现在均价近4000元/平米。从08年下半年开始，由于金融危机影响等原因，房地产市场进于调整状态，消费者持币观望，房地产企业全面收缩战线，市场存量房较多。胶南市房地产市场也受到一定影响：
1、房地产市场投资情况
房地产开发投资降温。一季度，胶南市完成房地产开发投资1.64亿元，同比下降55.6%。在房地产开发投资中，住宅完成投资1.52亿元，同比下降50.9%；商业营业用房完成投资0.03亿元，同比下降82.1%

土地开发面积及新开工面积大幅下降。一季度，胶南市房地产开发企业完成土地开发面积4.26万平方米，同比下降81.0%；房屋新开工面积4.06万平方米，其中住宅新开工面积3.73万平方米，同比分别下降86.9%和86.1%

2、房地产市场销售情况
商品房销售面积减少。1月份以来，胶南市商品房竣工面积增长缓慢。一季度，房屋竣工面积12.09万平方米，同比增长7.0%。其中住宅竣工面积12.01万平方米，同比增长29.6%。商品房销售面积达到8.24万平方米，同比下降18.2%，其中商品住宅销售面积8.00万平方米，同比下降4.3%。在总的销售面积中，现房销售面积为5.91万平方米，其中住宅5.71万平方米；期房销售面积2.33万平方米，其中住宅2.29万平方米

房屋空置面积加大。截止3月末，胶南市房屋空置面积为34.70万平方米，同比增长8.5%，其中住宅空置面积31.00万平方米，同比增长35.3%

3、房地产市场价格走势
商品房平均销售价格小幅下挫。一季度，商品房销售额为2.80亿元，同比下降26.2%，其中商品房住宅销售额2.73亿元，同比下降12.9%。商品房住宅每平方米平均销售价格3407.31元，同比下降9.0%

从五一前后开始，房地产市场又趋向活跃，出现回升趋势。二季度房地产开发投资完成3.2亿元，同比增长0.7%。商品房销售价格小幅上涨，同比增长2.92%，目前销售均价约在3800元/平米左右

二、胶南市房产板块分区
目前，胶南市的房地产开发主要分为三个版块：
1、老城区版块
目前，老城区开发量相对新城区和海滨工业园较小，而且所有开发项目普遍规模不大。但老城区由于市政配套完善，生活便利，所以所有楼盘开盘后销售都比较好。目前，老城区在售楼盘不是很多，而且，在售房源面积普遍以100㎡以上为主，楼层也不是很理想（五、六楼居多），价格基本在3200—4000元/㎡

海滨工业园版块（含大珠山一带）
该版块属于胶南最近几年新发展区域，开发量比较大，楼盘规模普遍较大，社区规划比较成型，而且，该版块内的楼盘价格普遍较低，所以吸引了不少中低消费者的注意。但由于该版块相对位置偏远，与农村混居，周边市政配套相对不完善，生活很不便利，所以也限制了不少消费者的购买欲望。目前，该版块在售楼盘比较多，可选择性比较强，户型主要以80—100㎡为主，价格基本在3000-3800元/㎡左右

新城区版块
新城区版块自胶南政府东迁之后，一直是开发热点区域，本区域内的楼盘普遍定位较高，社区规划设计比较先进。但该版块由于靠近海边，靠近政府，所以区域内楼盘价格涨幅较快。相对其他两个版块，价格悬殊太大，所以，限制大部分本地客源的消费欲望。目前，该版块内楼盘开发量比较大，面积主要以100㎡以上为主，价格基本在4500—6000元/㎡左右，消费群体主要以外地客源为主

三、各楼盘调查情况说明：
（1）老城区版块。老城区房地产市场发展状况主要能够体现当地人的购房消费水平。老城区目前在建在售新楼盘非常少，因此调查楼盘包含新楼盘及近几年建成的项目，主要调查楼盘情况如下：
樱珠山花园城
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