【阳光金城】度营销总案 陕西易居不动产投资顾问有限公司6月 CenterOfXI’AN CONTENT\思路 PART1\宏局市场 PART2\微局客群产品 PART3\解局目标思想策略 新局势下的 PART1\宏局 市场 保障房不断推向市场，主要是西安经济适用房的市场供应急剧增多，分流了较大部分的刚性需求； 全国一线城市房地产市场量、价大跌引发的示范效应促进了西安市场上观望情绪的加重 宏观调控政策的执行力逐步趋紧，银根紧缩及连续加息的累积效应开始凸显，房贷成本上升，部分客户开始推迟购房计划； 08年5月12日的震灾、08年8月8日的奥运会等大事件都将不可避免地分散准客户的注意力，直接导致后半段房市走向不明朗 从全局大势看08西安趋势 全市住宅成交价格水平稳步上涨，07年四季度以来涨幅加大 08年第一季度住宅市场成交价走势 继07年大幅增长之后08年第一季度较大幅度下滑 08年第一季度住宅市场成交量走势 1-12月西安市各区域住宅成交量、价对比 小结 从全市范围各个区域的成交量来看 住宅的主要成交区域依然集中在城南区、高新区和城北区； 1-4月西安市各区域住宅成交量、价对比 小结 从全市范围各个区域的成交量来看 一季度住宅的主要成交区域以城南区、城北区、城东区为热点区域高新区的热度明显下降； 相继出台的各项经济及房地产宏观调控政策的落实和影响的结果将在上半年重点显现。 从宏观经济层面，西安作为国家开发西部的重要战略发展城市，城市骨架拉大的大改造、大动迁，令整个城市房地产仍将保持高速增长。 宏观调控政策影响集中凸显 随着地铁、北站开工建设，绕城、三环通车，浐灞生态区（城东）、新市政中心区（城北）与曲江新区（城南）的大盘开发带来的分流效应已经明显使高新区的热度大大降低，版块竞争加剧。 结论1、版块竞争加剧 受宏观政策与价格快速上涨影响，08楼市购房者与开发商均处于观望的状态，具体表现在上半年整个区域的推案量放缓供应量成交量下降，受512地震影响，原定下半年开盘的众多新盘又视蓄水情况可能提前或延后，整个下半年区域市场变得变数极大。 结论2、本区域竞争加剧 高新区开发企业一览表 随着宏观市场变化，内陆城市出现的开发空间使大部分地产大鳄不断涌入西安，大品牌带来的专业开发优势导致楼市竞争加剧 结论3、楼市竞争加剧 区域内重点项目成交情况 1-4月 区域内竞品一览 盛世长安（报4000多） 区域内竞品位置图及现阶段价格 融侨馨苑（5221） 兰乔圣菲（5342） 绿地世纪城（5387） （报4800~5300） 逸翠园。西安（6165）（报5500） 金泰假日花城（5239） 成交量小幅回升，成交价小幅下跌 高新区第一季度的商品房从1月份到4月份的成交量来看呈现出缓慢的回升的趋势，主要是4月份商业的成交出现大幅度的增长带来的效应，尽管住宅和办公的成交还是有有较大幅度的下降，也使得商品房总量表现为小幅增长。 住宅成交价格依然坚挺，由于4月份商业和办公的成交均价大幅下跌，影响了商品房总成交均价。 时事与楼市 一场突如其来地5.12汶川地震搅乱了中国、也搅乱了西安；在隔三岔五的余震警报、白天办公楼疏散晚上在广场路边睡觉的西安，陕西易居朝着开盘必胜完成任务的目标提出了结合现况变化、08年阳光金城的销售大战新计划…… 易居观点：现阶段的重点是及时认清时局，并从中找到机会，从而达到一举获胜！！！ 5.12西安震感强烈，虽未造成大的伤亡但对消费者的心理及消费行为产生明显的引导性作用，对于余震的不断发生造成了一定的心里变化。经调研具体在楼市的表现为： 本次地震事件对西安楼市的影响 高层住宅抗性增强并呈上升扩大趋势 建筑抗震等级及工程结构质量的关注极度放大并以此作为购买决策依据 1、对于城北的影响最大，其中最大因素是北城不是刚性需求的主场，同时再加上受高层及地块狭小等因素的影响，导致门可罗雀。 2、对于高新区影响不大，优质项目都基本平稳，5月震后成交下降20%左右。 3、对低密度多的曲江项目反而是利好消息纷纷咨询低层类别墅物业，5月震后曲江典型项目来客增加约15%,来电增加约30%。 以上对区域影响的结论来自我们对西安一些项目负责人的内部数据采集 本次地震事件对区域成交的影响 首先对于高新区区域影响甚微，其次有购买力的客户对低密度产品转而青睐更有利于本案抓住机遇08年提前入市、提前占位、品牌先行！！！ 地震事件对于本案的机会 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看