（二）国家及济南市政府宏观政策
1.济南楼市“限购令”细则出台
23月7号，济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台。细则就“济十条”发布后，购房者普遍关心的相关问题作出详细规定，标志着济南楼市进入限购时间

限购令细则对本市户籍居民家庭的范围进行了明确界定。“本市户籍居民家庭”是指拥有历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清、济阳、商河、平阴、章丘及济南高新区户籍的居民家庭。“家庭成员”是指居民家庭户口簿上载明的购房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭。已婚子女即使户口和父母在同一户口本上，也不算做一个家庭的成员

限购令细则也对家庭拥有住房套数做了明确界定，以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。也就是说，家庭住房套数并不仅指已取得房产证的住房，暂未取得房产证但已办理网签手续或备案手续的住房均包括在内。限购细则还规定，购房申请人在一套住房中仅占部分份额的，按拥有1套住房计算

针对此前不少购房者关心的公寓是否在限购之列的问题，限购细则也特别指出，规定中提到的“住房”，是指规划用途为住宅、居住公寓的房

对未履行相关责任和义务，或与购房人串通、提供虚假证明及信息的；未取得《购房家庭住房情况证明》与购房人签订买卖合同的；逾期不办理网签备案整改或撤销网签手续的；串通采用“阴阳合同”或滞后网签、逾期不办等行为规避限购政策的，一经查实，有关部门将暂停其商品住房预（销）售行为，并依据相关规定予以处罚

对于网签信息有误或违反限购政策进行网签的，在接到房产登记管理部门《新建商品住房买卖合同不予备案通知书》后，开发企业应在5个工作日内到相关部门办理备案整改或网签撤销手续，逾期不办理的，网签信息将自动失效，并由房地产开发企业承担由此产生的一切经济与法律责任

中原视点：“济十条”按照“省八条”的要求，对具体的调控政策进行了落实和细化。其中包括2011年年底前建设3万套保障性住房;明确了限购令的具体内容;确保2011年10月底前达到全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。相比“省八条”，“济十条”将税收、信贷、限购三种政策的内容进行了单列和进一步“细化”。而这三条政策正是着力抑制投资性、投机性购房，继续支持自住性住房需求的主要办法，这也体现了“济十条”对“省八条”的贯彻和落实

从“新国八条”提出明确的限购要求开始，济南楼市的限购政策也在逐步落实，从“济十条”的公布，到日前济南商品住房限购细则的出台，济南版“限购令”进入了可执行阶段。限购细则逐步细化，政策执行标准更加明晰。明确了购房的家庭成员包括购房人及其配偶和未成年子女；并对购房家庭的住房认定套数有了清晰地划定；而限购的住房中，只包括规划用途为住宅、居住公寓的住房，商用公寓不包括在限购行列

2.济南公积金二次房贷首付比例上调：不低于60％
济南市住房公积金管理中心：自2011年３月４日起，在济南市范围内，借款人家庭为改善居住条件，第二次使用住房公积金个人住房贷款购买自住普通住房的，购房首付款比例从不低于50％调整为不低于60％，贷款利率不低于同期住房公积金个人住房贷款基准利率的1.1倍

中原视点：此次济南市住房公积金贷款政策出台是自2010年10月份以来的第三次调整，将第二次使用公积金贷款购房的首付比例再提高10个百分点，是为了贯彻落实“国八条”的精神和要求。政策预计：从公积金申请的实际情况来看，由于第二次使用公积金贷款购房者的比例很低，因此，公积金贷款政策调整后，对楼市影响并不大

3.租金将纳入政府房价调控
3月9号，在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示，租金调控将纳入政府房价调控的一部分。目前正在修订《房地产法》，并考虑加强对租赁内容的完善和调整，特别是对租客的权益要给予保障。同时，在租赁的税负方面做一些研究。另一方面，鼓励企业，特别是专业性企业从事出租住房的经营业务

中原视点：政府将租金调控纳入政府房价调控的一部分，是对政府调控房价一系列政策的补充与完善。租房需求属于刚性需求，对于买不起房只能选择租房的住房者，租金的高低直接关乎他们租房需求是否得到有效释放。同时修订相关法案，完善、调整相关内容，进一步规范租赁市场，健全各种保障机制，维护好三级市场的合理健康发展

4.央行上调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行18日晚间宣布，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调离上次上调仅隔一个月，也是央行年内第三次上调金融机构存款准备金率。2011年以来，央行已经分别于1月20日和2月24日两次上调金融机构存款准备金率。此次上调后，我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20%和16.5%的历史高位

中原视点：此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。央行此次上调存款准备金率意在有效调控市场流动性，并缓解市场通胀预期。此次存款准备金率的上调是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性

5.5月1日起商品房销售明码标价
发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行

规定指出，明码标价是指商品房经营者在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致

规定称，商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售

规定还指出，商品房经营者应明确标示已销售房源。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格。且商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用

对于价格主管部门发现商品房经营者明码标价的内容不符合国家相关政策的，要及时移送相关部门处理。省、自治区、直辖市价格主管部门也可以根据《商品房销售明码标价规定》制定商品房销售明码标价实施细则

中原视点：商品房销售明码标价实行一套一标，其中二手房也要明码标价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售；除价格需一房一标外，房企在售房时还应明确标示出与商品住房价格密切相关的内
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