深圳水径项目前期策划
营销管理中心市场研究部
2010年4月15日
市场分析
土地分析
竞品分析
市场定位
产品初步建议
市场分析
区位意义 交通条件 配套设施 景观资源 土地指标 综合分析 结论246土地分析
竞品分析
市场定位
产品初步建议
1.1区域意义
项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差
1.2交通条件
布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市Ⅰ级主干道； 布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换
项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路 可通过南坪快速15分钟到达福田、清平高速10分钟到达罗湖，布龙路改造工程2011年前通车
1.2交通条件
梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂银新通道 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善
南坪梅观立交
皇岗滨河立交
清湖立交
南坪立交
泥岗立交
梅关收费站
北环皇岗立交
五和大道
南坪检查站
水径
1.2交通条件
交通规划完成时间及工作进展 整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善
地铁4号线
地铁5号线
地铁3号线
1.2交通条件
地铁5号线上水径站为地下铁路，上水径站点位于本项目的东面，紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与在建或规划的10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路，计划将于2011年6月通车
地铁5号线计划将于2011年6月通车，而上水径站即在项目A地块东南侧
1.3配套设施
项目区域内尚未规模开发，项目1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等
1.3周边项目
茵悦之生花园
中海怡翠山庄（8000-11000）
片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000-11000元
地块内：采石场
地块东北角旁的公路局办公大楼
1.4景观资源
地块东南角旁的工厂及宿舍
东面景观
项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园
1.4景观资源
D
项目地貌复杂，且地块本身高差约100米左右，除D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件
1.5用地指标
项目占地面积16.5万方，总建面45.5万方
1.6未来规划
地铁5号线维修车轨道
地铁5号线列车运行轨道
地铁5号线上水径地铁站点人流设计走向
医疗卫生用地（800床）
上水径公园（10万方）
项目规划小学用地
地铁5号线上水径地铁站点
华兴公园（6万方）
未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计16万方
1.6地块价值分析
市粪渣无害化处理厂
市病死禽畜处理厂
公路局办公大楼
现状工厂宿舍
布龙路噪音（较小）
5号线地铁出入口及人流通道
项目对面界面差
部分地块坡地界面东北向
项目周边有6个不利因素
除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避
市粪渣无害化处理厂（测试：距离较远且无害）
市病死畜禽处理厂（测试：距离较远且无害）
公路局办公大楼（挡墙树阵绿化区隔）
现状工厂宿舍（收购或促搬迁）
布龙路噪音：树阵
5号线地铁出入口及人流通道（A/D地块：幼儿园、及底商）
项目对面界面差
项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成）以及一个市病死畜禽处理厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。且按照规划为无害处理厂 深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围100-200米范围内，可达“感觉不到臭味”的0级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水250吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放
1.6地块价值分析
1.6土地价值分析小结
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