世纪华城营销策略调整案 谨程：临川城镇综合开发公司南城分公司本次报告的目的 项目当前面临的问题 如何打破当前这一困局？项目当前营销状况 项目目前已经开始内部认购，VIP卡已经发放，交2万元可以优惠8千元； 目前项目主要媒体运用：户外广告、电视游字、短信； 认购期，销售情况并不是很理想，距开发商的预期效果甚远； 营销现状项目的核心问题 市场预期恶化 购买信心 世纪华城 受宏观政策影响，当前南城房地产市场整体疲软，销售状况大不如前 城南地理位置较偏，目前还不被南城广大市民所认可 战略？ 战略？ 小高层项目在当地抗性较大。项目的核心问题 受宏观政策影响，南城房地产市场整体销售状况大不如前,如何改变当前这一局面？ 核心问题一 核心问题二 小高层项目在县级城市历来抗性都较大，如何让客户接受小高层项目？ 核心问题三 城南目前地理位置较偏，周边配套还不是很完善，如何让南城当地居民对其有一个重新的认识？问题的突破口 通过聘请专业的营销策划代理公司，运用有效的营销策略手段，争夺市场上有限的客户资源 针对问题一 针对问题二 选择有效的传播渠道，通过合理的营销手段，使目标客群对本区域小高层项目有一个重新定义和认可 针对问题三 对城南区域形象进行重新包装和定位，让当地居民对城南有一个新的认识。目录 第一部分南城房地产市场简析 第二部分项目研判 第五部分分阶段推广策略调整 第六部分媒体计划及费用预算 第四部分整体营销策略调整 第三部分项目市场定位 第一部分南城房地产市场简析房地产板块划分 通过对南城县城市的构架研究分析，南城县主要分为三大板块； 人民银行县支行和县中医院以北为城北板块； 县中医院以南，体育路以北、建昌大道以东及盱江以西为老城中心区； 体育路以南为城南板块； 城北板块 老城中心区 城南板块南城县各板块特征对比分析 城北板块是南城的新城区，目前楼盘数量相对其他板块较多，配套也在逐步完善当中； 老城区生活配套相对完善，交通便利，但由于土地较为稀缺，目前没有任何地产项目； 城南板块是南城县的新兴板块，其发展较城北板块晚，目前周边生活配套还有待进一步完善。由于规划当中的火车站将建于此，这必将带动板块内房地产的发展； 城北板块 老城中心区 城南板块 本案南城县各在售楼盘概况南城县各在售楼盘概况南城县各在售楼盘概况南城县各在售楼盘概况主要竞争对手概况 项目地块附近有一个120亩的项目，总建筑面积高达17万平米，目前尚未开发，预计在今年9.13号正式开工，年前就可以销售。项目地块内规划了一条人工河，小区配套有幼儿园，420多个车位，其建成必将会是本案主要的竞争对手 16 项目面临竞争环境启示 1.板块内竞争：板块内目前有一待建项目，占地面积多达120亩，其建成必将对区域形象有一定的拉升作用，当然也会对本案构成一定的威胁。因此我们可以先发制人，抢在该项目之前进行销售，充分有效地抢夺客户资源； 2.板块外竞争：在价格策略和营销手段之间寻找突破口，顺势突围；区域现状——楼盘规模 南城县目前楼盘规模都不是很大，大都在10～20亩之间 18 区域现状——小高层项目 销售价格：目前南城县的小高层项目销售价格都集中在2300～2400元/平米之间。 销售现状：小高层项目由于单价和居住成本相对较高，在当地抗性相对较大，销售情况都不是很理想。 未来趋势：南城县由于房地产起步较晚，当地居民对小高层的接受度不是很高。随着人们生活水平的不断提高和居住观念的转变，小高层必将会慢慢被当地人接受 19 区域现状——建筑形态 南城县目前所开发楼盘，多为多层建筑，也有少量小高层项目 多层项目 小高层项目区域现状——楼盘均价 目前南城县房地产价格多层在1800元/㎡——2000元/平米之间；小高层项目价格多在2300～2400元/㎡之间 多层 小高层 21 现状——产品档次和建筑风格 南城由于房地产起步晚，楼盘整体的销售价格相对不高，在成本和技术双重因素约束的情况下，南城房地产整体的档次比较平庸 南城县目前所开发楼盘，建筑风格比较单一，基本上都为现代简洁风格，缺乏特色露盘 22 现状——园林规划及内部相关配套 南城由于房地产价格不是很高，而园林规划在成本造价中占有一定的分量，加之当地楼盘规模都较小，不具备规模优势。受成本和规模双重因素的制约，当地的园林景观规划都相对落后。 南城由于人们人均生活水平程度不是很高，观念也相对其他大中城市落后，对小区内部配套的要求并不是很高，受这些因素影响，当地所建项目小区内部配套都相对较为缺乏。 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看