精装发展战略研究
目录
一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究
二、成都市精装房市场发展现状研究
三、成都市精装房发展趋势研判
四、发展商精装开发战略研究
六、舜苑地产发展启示
五、典型个案分析
一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究
发展历程
成都上世纪九十年代锦绣花园、南苑公寓率先推出精装房
1994年《住宅工程初装饰竣工验收办法》确定毛培收房——精装房一度沉寂
成都作为西部中心城市的跨越式发展，房地产市场日益成熟
2016年成都精装房市场厚积薄发
华润、万科、龙湖众多一线发展商在成都精装市场占据一席之地
成都精装房发展历史划分为四个阶段
发展历程
第一阶段（1994-2002） 精装初现，市场没有明确规范，缺乏品牌认识，市场认识度不高 第二阶段（2002-2016） 行业规范出台，品牌发展商试水，装修品牌意识初具，但是市场接受度未大幅提升 第三阶段（2017-2016） 一线品牌发展商引爆成都精装房市场，市场区域规范，产品开始出现细分，市场接受程度开始大幅提升 第四阶段（2016-今） 精装房市场细分完成，2016年宏观调控后，精装房或将成为高房价下的市场出路
精装房将是未来成都房地产市场发展的必然趋势
驱动因素研究
07年以前精装房供应寥寥无几，07年以后精装房爆发式增长，综合分析，精装房发展驱动因素可以总结为四个方面：
因素1：淡化成本 07年，成都市房地产市场迅猛发展，地价、房价涨幅超超出了正常增长速度，08年受到地震及宏观调控的影响，房价开始回落，众多高地价成本开发商被迫选择了具有高溢价空间的精装房产品开发；
驱动因素研究
因素2：追求更高利润 随着成都房地产市场发展日益成熟，发展商追求更高利润回报的需求也催生了具有较高附加值的精装房市场的快速发展；
驱动因素研究
因素3：创造差异性卖点 房地产市场繁荣的同时也带来同质化竞争愈演愈烈，部分具有前瞻性的开发商开始寻求突破，装修设计的创新无疑是最好的市场出路之一，因此由品牌发展商主导，精装房市场有了新一轮的放量；
驱动因素研究
因素4：改造、弥补户型缺陷 房地产市场发展迅速，受政策、经济等诸多因素的影响，市场瞬息万变，对于部分不能准确及时把握市场动态的发展商来说，精装房的二次装修是弥补项目开发之初设计缺陷的救命稻草，这样也间接加热了精装房市场的发展；
二、成都市精装房市场发展现状
市场需求研究
供应量波动较大； 进入10年以后需求相对平稳，精装房抗压能力更强；
市场需求研究
精装房市场份额持续走高； 精装房需求旺盛；
市场需求研究
市场存量较小，且较为平稳；
市场价格走势研究
精装房价格价格涨幅高于清水房涨幅； 清水房与精装房之间的价差进一步拉大；
市场格局研究
主城区精装项目分布
精装项目主要集中于主城区
市场格局研究
郊县在售精装项目一览表
郊县普遍有1-2个精装项目
市场格局研究
供需都主要集中于70-110㎡套二或套二变套三、50-70㎡套一、130-150㎡三房
市场格局研究
300㎡以下的户型供需较为平稳，基本都保持在1.5以下； 超过300㎡以上的豪宅供需矛盾较为突出；
市场格局研究
1000-2000元/㎡的中档装修是市场的绝对主力
市场细分研究
1、功能系 2、经济系 3、奢侈系 4、品质系 5、便利系
功能系
功能系精装房主要是指在前期装修设设计中充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目；
代表项目：万科金域西岭金润华府
功能系
装修卖点： 没有突出装修材质的品牌卖点，无论从推广还是样板间设计都是突出对业主后期功能使用上的人性化设计

功能系
价格及销售情况： 从功能系精装房项目对周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，功能系精装房的房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平

功能系
装修标准及配置： 功能系精装房项目的装修标准主要集中于1000-2000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是及集中在中高端具有较好口碑的品牌建材

经济系
经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，基本以平价快销为主

代表项目：恒大绿洲、恒大城
经济系
装修卖点： 项目的卖点推广主要主打两个方面，一是优惠特价、二是豪华装修

经济系
装修标准及配置： 装修标准对外宣传集中在1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的地段产品。
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