漕河泾老街旧区改造地产项目功能定位报告 目录 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 1、漕河泾老街旧区改造地块项目背景 1 2、上海和徐汇区的商业发展状况 1 3、周边基础设施 2 4、顾客消费偏好 4 5、竞争状况 4 6、供应商 6 7、结论：适应性评价 8 目录 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 1、漕河泾老街旧区改造地块项目背景 1 2、上海和徐汇区的商业发展状况 1 3、周边基础设施 2 4、顾客消费偏好 4 5、竞争状况 4 6、供应商 6 7、结论：适应性评价 7 漕河泾旧区改造地块接近徐汇区的地理中心，交通便利，被居住区围绕，离光大会展中心较近 漕河泾旧区改造地块接近徐汇区的地理中心，占地52500平方米 地理位置闹中取静 地块离主干道漕宝路、沪闵路有一段距离 邻近地块的四条街道与主干道相连，分别为康健路、冠生圆路、习勤路和钦州路 周边已经建起多个中高档小区 受空气污染较少，绿化茂盛 紧挨漕河泾，临水而居 漕河泾小学紧贴地块 光大会展中心距地块500米 地块所在地 光大会展中心 漕河泾老街旧区改造项目功能定位 商业中心（规模、业态） 会展中心 居住区 漕河泾旧区改造项目的功能定位对当地经济发展和居民生活品质的提高具有重要意义 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 促进当地经济发展 符合原有居民生活品质要求 投入产出高 通过五个方面研究，可以找到可靠的项目结论 适应性评价 目录 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 1、漕河泾老街旧区改造地块项目背景 1 2、上海和徐汇区的商业发展状况 1 3、周边基础设施 2 4、顾客消费偏好 4 5、竞争状况 4 6、供应商 6 7、结论：适应性评价 8 上海商业设施，尤其是大型商业设施的发展状况 大型商业设施快速发展 提升城市形象 繁荣消费市场 方便群众消费 社会各界对投资大型商业设施倾注了很大的热情 背景：“九五”以来，上海城市商业在加快推进国际化、现代化过程中，扩大商业投资，加快商业设施更新建设 上海商场店铺面积的增长没有带来相应的社会消费品零售总额 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 上海商场店铺面积的单位产出正在迅速下降，与两年前相比下降幅度达到20% 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 单位铺面产生的年商品销售（单位：元/平方） -20% 上海城市居民收入无法一直支持消费支出的增速 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 但是，上海大型商业设施仍在迅猛增加，面积扩大尤为可观 资料来源：上海市商委 大型商业设施过多，将会导致周边经济发展产生严重的问题 徐汇区大型商业设施规模和业态集约化程度高，在全市具有优势 资料来源：上海市商委 徐汇区商业铺面占全市6% 大型综合超市、购物中心、百货商店占全市均高于平均水平 购物中心占绝对优势，规模、业态全市较为领先 大型商业设施中，可适当发展大型综合超市 百货商店业态总体竞争力不足，可适当发展一些特色专业百货店 大型购物中心规模已经较大 徐汇区大型商业设施业态建议 徐汇区现有大型商业设施（未包括龙华、南站部分） 大型商业设施中 综合超市还有余地 徐汇区未来区域性的大型商业中心的选址方向在于西部的田林地区和南部的华泾地区,具有外向型的冲击力 资料来源：上海市商委 已有的区域商业中心 淮海路/襄阳路 徐家汇 在建的区域中心 龙华/南站2北部、中部、东部大局已定 徐汇区东部沿江，辐射能力受到限制 北部已经形成徐家汇和淮海路商业中心 龙华/上海南站商业中心在建 西南面已失先机 南方商城、麦德龙及闵行区在建商业设施中间截流 漕宝路、吴中路闵行区已经布局，最多钦州路、虹许路等处结合田林布局一个大型商业设施 西部可以有所作为（随田林交通改善） 可以利用当地购买力，防止客流流失 南面大有可为，密切关注 沪闵路、龙吴路具有南面辐射性 华泾地区龙吴路徐浦大桥相交，对闵行、浦东、奉贤具有辐射力 上海化工区的布局有利于该区域发展 人口导入区域，消费能力在提高 徐汇区大型商业设施布局建议 此处构筑商业中心，形成内吸效应，内敛式的商业中心既不利于吸引周边区外的客流，对本区的其他商业中心又构成内部竞争 目录 资料来源：上海统计年鉴，上海市商也信息中心 1、漕河泾老街旧区改造地块项目背景 1 2、上海和徐汇区的商业发展状况 1 3、周边基础设施 2 4、顾客消费偏好 4 5、竞争状况 4 6、供应商 6 7、结论：适应性评价 8