山东金瀚投资集团房地产行业分析报告本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可中国正在经历一场“新造城运动”上海浦东广州的珠江新城深圳福田新城市中心杭州东部新区北京奥运村成都人民南路沿线导读战略环境影响因素产业价值因素分析城市运营模式借鉴市场需求政策约束首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40%按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70％才回归一个平缓期。中国在1996年城市化率达到了30％，2003年超过40％，处于城市化高速发展时期资料来源：历年《中国统计年鉴》为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9％，其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％；根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米2住宅；2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4％，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”——十六大报告根据中国房地产业2001~2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%2003年底住房面积市场容量37.6亿㎡2010年底住房面积×××2010年人口2010人均面积×6.4亿18㎡原有住宅拆迁重建×因此，城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1000美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国其次，“经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生政府职能转变城市化经济转型三阶段第一阶段，微观搞活，“一部分人先富起来”；第二阶段，中观搞活，国企改革、乡镇企业改制；第三阶段，宏观搞活，解决城市和区域经济的发展问题2000年世界城市人口达到55％，人类历史上首次出现城市人口超过农村人口20年后中国将至少有一半人生活在城市里，中国不可避免地要城市化第一阶段，建设城市，“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等；第二阶段，管理城市，“草地工程”、“广场工程”、“亮灯工程”等，包括沿江沿海的治理、旧城改造等；第三阶段，“经营城市”，－城市是一笔资产，要最大限度地增值；－城市是一个战略节点，要增强个性和竞争力；－城市是区域经济的龙头，要带动周边发展经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化－城市土地－城市基础设施－城市生态环境－文物古迹和旅游资源有形资产无形资产－依附于有形资产上的名称、形象、知名度和城市特色文化等对其使用权、经营权、冠名权等相关权益进行市场运作使城市资本实现“投入—经营—增值—再投入”的良性循环实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，形成自我滚动、自我积累、自我增值的城市运营模式可经营性资源，构成城市空间和城市功能载体盘活存量（主要是土地和基础设施）引进增量（包含各种经济成分的混合资本投入）激活无形资产－转化为有形资产－发掘历史人文内涵 。。。。。。以上简介不含段落格式