此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。 机密 庄维房地产开发公司行业SWOT分析第一阶段汇报 说明 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产。 按照商品房屋用途来划分，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。 本报告的重点是对北京房地产业中的商品住宅进行分析。 目录 中国房地产行业基本状况 北京市房地产业特点及SCP分析 北京市房地产供需状况分析 北京市房地产业竞争行为分析 北京市房地产业绩效分析 影响北京市房地产业的外部因素分析 庄维SWOT分析 中国房地产自80年代起步，行业发展经历了四个阶段 复合地产阶段 专业化阶段 概念地产阶段 初级阶段 单位买房为主，个人自费买房的行为尚不普遍，可选择商品房余地也不大 房地产开发进入蜜月期，港式售楼模式导入，炒卖楼花现象出现，引发概念地产 专业化公司开始出现，房地产开发进入专业化时代 概念地产得到进一步发展 开发商开始推销生活方式，消费者更加关注居住的整体环境 1983-19901991-19951996-20002000以后 目前，中国房地产住房市场的一、二、三级市场基本形成 增量房市场，包括经济适用房、商品房的买卖 三级市场 存量房市场，即二手房市场 公有住房承租权的交易，包括公房承租权转让、互换和交换产权，以及公房转租、买卖 二级市场 一级市场 中国的房地产行业具有以下基本特性 周期性 产业关联性 地域性 受产业政策影响大 房地产业属固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大。产业表现出与国民经济的发展相关并具一定先导性的周期性 房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展 房地产是不动产，不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，不同区域表现出相当的特性 政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况； 政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况 房地产业具有明显的周期性，其波动大于宏观经济的波动并领先于宏观经济周期 复苏发展阶段 调整阶段 过热阶段 起步阶段 1985-19911992-19931993-19971998-现在 资料来源：www.homeway/远卓分析 房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，房地产业可以成为拉动经济增长的先导产业 房地产业涉及建筑、建材、交通、能源、冶金、轻工、化工、电子、通讯、机械等50多个行业的2000多个品种。房地产消费需求的变化，直接刺激其他相关产业消费需求的变化，根据美国、日本等国家的经验数据显示，房地产业每增加1个单位的生产值，可带动其他相关产业增加1.5－2个单位的生产值 金融 房地产市场的发展主要受当地经济发展水平的影响，表现出很强的区域性 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响 全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中,这些省市正是国内GDP最高和发展最快的省市 资料来源：中国统计信息网www.stats.gov 中部地区 西部地区 东部地区 联合国根据对70多个国家住宅发展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业发展情况之间的密切联系： 按照联合国的统计分析和我国的GDP水平，可以判断我国住宅产业已经进入快速发展期，北京已进入稳定高速发展时期 2000年北京GDP超过2600美元 2000年全国人均GDP超过700美元