永泰地产人力资源管理咨询项目项目公司绩效管理方案思路 2006年12月19日 （原新华信管理咨询） 项目公司考核内容 项目公司考核 定期业绩考核 终期业绩考核 对项目公司季度及年度进行考核，重点关注财务、内部管理、客户关系、学习成长等综合指标 项目交付后，对项目整体执行情况进行考核 对项目公司业绩考核指标可以依据平衡积分卡进行分解，但针对不同的项目特点以及项目的不同阶段其具体指标与权重会有所不同 该表格仅为示意 项目公司奖金额度确定的方法 目录 工程量法 参照市场水平确定一个具有激励性的总薪酬额度 年度总薪酬市场水平 月度水平 16个月 根据标准项目的情况进行测算 建筑面积15万平米左右交房周期16个月 年销售收入10亿元直接费5500元/平米 总人工成本：6546000 单位：元 确定项目公司总奖金额度的比例 考虑到公司异地拓展的战略目标，消除因土地价格差异造成的奖金差异，建议采取按建安投资额的比例确定项目奖金额度。 总人工成本及奖金均不含营销人员。 若项目总经理获得基准额度奖金，总额度为35万元，总薪酬折合年薪为50万元。 季度基本奖金的额度为根据工程量确定的奖金额度的50%，结合关键业绩指标考核情况进行发放 交房后，项目奖金额度为根据工程量确定的奖金额度的50%，根据业绩考核的结果来确定 根据考核结果的不同，获得不同的奖金额度 项目公司总奖金额度=项目建安投资额×奖励系数×考核系数 超额利润奖金的确定 对承担销售策划职责的项目公司 工程量奖金的获得不仅要满足工程进度、质量、成本方面的要求，还要保证最低销售目标的要求； 同时，在给予工程量奖金的基础上，根据项目的实际利润额再给与一定的超额利润的激励； 超额利润只用于激励项目公司高层管理团对。 项目公司的超额利润提成，主要经过三个关键步骤来确定 超额利润提成额 确定方法概述 房地产开发项目公司的超额利润总额，是该项目的实际利润与目标利润的差额，且是剔除了市场超常影响之后的差额根据房地产开发公司内不同人员的岗位级别，及其所承担的责任的差异，确定不同的个人系数，根据个人不同的提成系数参与对超额利润奖励的分配，即为其个人的超额利润提成基数根据被激励对象个人、部门和集团的绩效成绩，确定个人的绩效考评系数，绩效考核系数与个人提成基数的乘积即为个人提成额 第一步是确定超额利润额，房地产开发项目的超额利润额等于实际利润与目标利润的差额，其中目标利润要剔除重大市场因素的影响 剔除重大市场因素影响 超额利润总额 实际利润 超额利润提成 目标利润 — = 超额利润 提成比例 调整系数 剔除市场因素的办法之一是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法 地价参考法 通过土地价格评估剔除市场因素对超额利润影响 土地估价法 土地价格的变动是房地产价值变化的主要原因 对于由于市场变化导致的土地价格异常变动，应从超额利润中剔除 超额利润 提成比例 调整系数 两种方法均是考虑根据地价的异常变动，对超额利润值进行修订 在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整 在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估 超额利润＝实际利润－目标利润－土地价格调整额度 土地价格调整额度＝（项目销售期临近土地的平均拍卖单价－购买项目土地时的销售预期单价）×项目土地面积 土地调整额度＝评估机构评估销售期内的平均土地价格－购买土地时的销售预期价格 超额利润＝实际利润－目标利润－土地价格调整额度 “购买土地时的销售预期价格”是指土地购买者在购买土地之前，就已经预见到的土地在销售时的价格，预期的上涨是被考核者主观努力的结果，应该得到肯定 说明 超额利润 提成比例 调整系数 “地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，正略钧策建议根据外界条件进行选择 通过土地价格评估剔出市场因素对超额利润影响 地价参考法 土地估价法 优点：通过对项目销售期临近土地价格变动的参考，可比较客观地得出土地价格的变动情况，节约了评估成本； 缺点：并非所有项目公司在销售期的周边土地都会出现拍卖的状况，难以全面适用 优点：无需考虑周边地价，直接可就项目土地评估，简便易行； 缺点：需要评估成本，且容易包含人为因素在内，影响评估的客观性 两个方法顺序有别，当项目销售期内，周边有拍卖土地参考时，优先选择地价参考法，否则选择土地评估法 正略钧策建议 超额利润 提成比例 调整系数 剔除市场因素的办法之二是根据周边类似开发项目的市场增长率对年初制定的目标利润进行调整 超额利润 提成比例 调整系数 说明 公式 如果在开发项目制定目标利润的过程中，就是根据预测的市场增长率制定目标利润，则在考核期就可以根据市场的实际增长率对原先制定的目标利润进行调整 超额利润＝实际利润－目标利润×市场因素调整系数 市场因素调整系数＝实际市场增长率/预期市场增长率 例如某项目的同类项目现在销售的话可以实现利润1000万，三年内同类项目的市场预计增长率10%，则该项目三年后的目标利润就是1100万元；如果三年后核算超额利润时，发现三年来市场的实际增长率是20%，则将目标利润调整为1200万元，在此基础上再计算超额利润 优点：项目全过程中随时可用，每年末公司根据市场实际增长率评价，比较灵活 缺点：对市场信息的收集和把握程度要求比较高，建议在信息收集与整合能力提高后采用 案例说明 优缺点分析