中文摘要
作为劳动密集型的物业管理服务行业，正面临着异常艰难的严峻考验，面
临劳动用工等经营成本的不断上涨与物业费收取标准的难以上涨等困境，物业
企业的经营环境也越加艰难，在企业需求发展、转型升级的道路上，如何吸引
人才、激励人才将是企业需要解决的首要问题。
作为天津市一级物业服务企业，T 公司已经有 10 余年的发展历程，管辖业
态多、辐射面积广，物业服务人员逾千人，属于行业的龙头企业，具有很强的
行业代表性。本文首先对我国及天津市物业行业的整体发展情况及市场薪酬水
平进行了细致的总结与分析，同时，介绍了该公司的基本情况，全面的揭示了
企业所处的内外部环境。
其次，本文对 T 物业公司有选择性的进行了薪酬满意度的调查与数据分析，
同时运用 Logistic 回归模型对调查结果进行深入的剖析，挖掘出 T 物业公司现
行薪酬管理存在的主要问题，较低的薪酬满意度水平恰恰说明了此次薪酬调整
的必然性和必要性。结合企业的发展战略和薪酬策略，重新调整了企业的组织
架构和岗位设置，利用海氏职位评价系统进行了有效的职位评价，梳理出岗位
的相对价值评分，依据评分结果进行了职位等级划分，同时，科学的厘定了薪
酬结构、形成了薪酬梯次表，作为人员薪酬确定和晋升的标准。本文通过详细
的薪酬设计步骤和科学的论证方法，制定出适合该企业现阶段发展的薪酬设计
方案，对于同行业企业具有一定的借鉴和参考价值。随着企业不断的发展及外
部行业环境的变化，本薪酬设计方案仍需不断的进行持续性完善和修订。
关键词：物业管理 薪酬满意度 Logistic 回归模型 海氏职位评价系统 薪酬
结构
第一章 绪论
1.1 本文研究的背景与意义
1.1.1 选题背景
自 1981 年第一家物业企业在深圳诞生至今，我国物业服务行业已经历了
32 年的发展。截止 2012 年底，已拥有 71000 余家物业企业，612.3 万从业人员，
其中 43919 人获得物业管理师资格，管辖建筑面积达 145.3 亿平方米，年营业
收入逾 3000 亿元。物业管理服务类型涉及住宅、办公、商业、教育、科研、酒
店、公共服务场所等多个领域。
物业行业与人们的日常生活密不可分，随着人们生活水平的大幅提高，法
律意识的不断增强，越来越受到人们的关注，成为了人们茶余饭后的主要话题。
如今在一些大城市中，物业行业所创造的增加值所占 GDP 比重呈现逐年上升的
趋势，逐渐成为增加就业、维系社区和谐、推动国民经济增长的新兴行业。同
时，行业的发展也不再仅仅停留在专业的公共秩序维护、环境卫生、工程维修
等基础服务上，已经向着高科技、多元化经营模式的创新思路上谋求发展，谢
家瑾会长在 2013 年江苏房地产协会上也提出了向现代服务业升级的必然发展
趋势，引入新技术、新业态、新方式，开创出全新的商业模式，未来物业行业
的发展空间将十分广阔。
天津市物业行业历经 20 年的历史，在中国物业行业的整体发展中相对比较
稳定、规范。物业外部政策环境建设已呈规范化、市场竞争环境良性运作，物
业管理规模及管理类型逐年呈扩张趋势，物业从业队伍也在不断壮大，对于解
决目前社会就业压力起着举足轻重的地位，为建设和谐社区和美丽天津做出了
一定的贡献。截止 2013 年底，我市共有 1186 家物业企业（另，在津备案的外
埠物业企业 187 家）。
面临着大好机遇的同时，物业行业也面临了很多问题，而其中成本上涨和
招工难已经成为困扰各大物业企业发展的最大难题。物业费收取标准的不变与
最低工资标准的逐年上涨形成鲜明的对比，这种反差对于人员密集型的物业行
业，其人员管理成本的压力无疑是最大的，占到了物业服务总成本 80%以上，
显然劳动用工成本的上涨加剧了物业企业的经营困难。同时，物业行业的从业