摘要
刘砦城中村改造项目位于郑州市二七文化新城核心区域,是郑州南部重点
建设项目,由郑州玉安联合置业有限公司负责开发改造。项目于2011年启动,
分两期进行开发,周期为8-10年(2011年至2020年),项目总投资约80亿。
针对幵发周期长,资金压力巨大的城中村改造项目,面临整个开发周期中各阶
段风险因素的影响,如何有效地分析和评估各阶段风险要素的影响程度,并提
供相应的应对策略是刘砦城中村改造项目成功实现改造目标的关键。
本文以项目风险为理论依据,借鉴其他房地产项目风险管理的成功实践,
系统地研究了刘砦城中村改造项目开发风险及控制策略。首先,根据郑州城中
村改造发展历程,通过借鉴郑州城中村改造的成功经验,探讨了刘砦城中村改
造的三种主要模式。基于刘砦城中村改造项目规划,揭示了项目存在的风险问
题。其次,结合刘砦城中村改造项目的风险特征和项目开发流程,对项目获准
阶段、拆迁安置阶段、土地整合阶段、规划建设阶段四个阶段的风险因素进行
全面识别。然后,采用专家调查法和层次分析法对项目整体开发风险指标权重
进行计算和评估。最后,根据评估结果,对项目拆迁安置、土地整合、规划建
设阶段的风险控制进行重点研究,提供了刘砦城中村改造幵发风险控制策略。
本文特色与创新之处主要表现在:①借鉴郑州其他城中村改造成功经验,
探讨了刘砦城中村的改造模式,并揭示了该项目存在的风险问题。②根据刘砦
城中村改造流程的阶段性划分和项目的风险特征,识别了刘砦城中村改造项目
各阶段风险要素,并对各项风险因素进行量化评估。③提供了项目拆迁安置、
土地整合和规划建设阶段的刘砦城中村改造开发风险控制策略。本文的研究不
仅为刘砦城中村改造项目提供了一套可操作的开发风险控制策略,而且为其他
城中村改造项目的风险防范提供了理论依据和分析途径。
关键词:刘砦城中村改造;风险因素识别;风险评估;开发风险控制
第一章引言
主要通过对刘碧城中村改造项目的研究背景及意义的阐述,介绍本文的研
究内容和方法,并找出写作本文的特色及创新之处,为该项目未来发展提供风
险控制上的理论依据。
第一节研究背景与意义
随着郑州城市发展和规划框架的扩大,使得老城区内和城市边缘的一些传
统农村逐渐被新兴城镇所包围,即形成了 “城中村”。城中村具有乡村和城市
的双重特点,这里的居民多为城市经济发展需求而涌入城市的外来务工人员,
但由于城市生活成本较高,他们只好选择生活在房租便宜的城中村,但这些流
动人口的身份、背景、职业极其复杂,给政府的管理也造成了很大的困难。同
时,这些区域从地域上靠近城市或者位于城区内,但其土地依然是集体属性、
户籍仍然保有农村户口,村内建筑也没有纳入城市统一规划,城中村内的生产、
生活方式、基础配套等各方面也都有很大的自发性和盲目性,这些方面使城中
村仍然区别其周边的城市区域,其依然具备乡村发展的典型特征,没有与周围
城K形成很好的融合。
近年来越来越多的城中村问题也成为郑州市政府、当地村民、及附近城市
居民共同关注的重要问题,城中村治安、居住、卫生环境、安全、交通等方面
的管理也成为政府管理的一大难题。根据目前郑州城市框架的逐渐扩大,现代
化城镇建设加速,从集约利用土地资源、完善城市配套建设、优化城市人居环
境的目的出发,城中村的存在严重阻碍了城市化进程、影响城市规模扩张和城
市基础设施统一布局,乃至城市整体功能的规划。所以,城中村改造对加快郑
州城镇一体化进程、改善城市容貌、优化城市环境、提高整体居民生活水平有
着重大意义,城中村改造势在必行。
在这种背景下,郑州市二七区刘碧城中村也被列入被改造计划中来,二七
区刘碧城中村位于郑州市中心城区西南部,南三环以南,嵩山南路两侧,行政
区划隶属二七区嵩山路街道办事处。刘砦村紧邻中心城区,道路交通便利,近
郊优势明显。该村由4个自然村组构成,全村共有村民2181户,户籍改革前农