摘要
发端于美国房地产市场的次贷危机使得全球经济面临自1929年大萧条以来
最大的一次危机。面对次贷危机,我国开启了4万亿的经济剌激计划,避免我
国经济进入衰退。随着经济剌激计划的推出,使得我国固定资产投资水平迅速
提升,极大的稳定了GDP的走势。我国房地产行业在本轮宽松政策中,获得了
较为明显的发展,充分发挥了支柱产业的地位和影响。房地产的如火如荼造成
了房价的节节攀升,一定程度上影响到了社会管理,成为了摆在中央政府面前
的一道难题。
党的十八大以来,我国中央政府继续维持了房地产行业的信贷紧缩政策,
从城镇化着手,以棚户区改造为主要手段,从而达到调整经济结构的目标。作
为商业银行,紧跟宏观政策是其本职工作。作为国有大型商业银行,中国工商
银行在保证商业银行盈利性的基础上,紧跟国家政策导向,适时推出棚户区改
造贷款产品,优化资源配置,推动经济发展。
目前的相关研究表明,以政府做主导的棚户区改造有明显的制度优势,但
占多数的是给出政策建议和制度保障,而没有从银行业务角度研究棚户区改造,
因此针对具体的棚户区J页目进行分析调查,具有重要的现实養义。从银行角度
来看,判断棚户区项目的优劣与否的核心,在于对项目本身的评估。具体来讲
就是根据项目的可行性研究报告,采用现金流量法对项目的借款人、项目情况、
盈利能力、偿债能力进行评价,为科学决策提供依据。其中,偿债能力评价是
重中之重,从拆迁进度、工程成本、资金筹集、资金成本、配套设施建设、项
目收益等多个方面进行合理预测。在假设选取上,通常采用历史经验数据、市
场公允价值、可比项目或可比公司等方法确认,力争选取合理的假设。在完成
基准项目评估的基础上,进行敏感性分析,寻找关键敏感指标,并针对关键敏
感指标进行情景测试。通常选取最好和最差的情景进行测试,以保证在最大压
力的情景下银行仍有控制风险的能力。
在经济下行期,详尽可靠的尽职调查对于银行的风险管理起着重要的作用。
因此,加强对项目评估为核心的尽职调查的研究,有重要意义。
关键词:棚户区改造;项目贷款;项目评估;
第一章绪论
第一爷研究背景和研究意义
自党的十八大召开以来,城镇化建设成为我国未来经济建设的重要战略部
署,是我国现代化建设的历史任务和扩大内需的最大潜力,提高城镇化质量、
促进城乡统筹发展、缩小城乡差距是我国走新型城镇化建设道路的必要条件。
加快城镇化建设离不开房地产行业的平稳、健康发展,而加大棚户区改造力度
是加快资源型城市可持续发展,走可持续的新型城镇化道路的重要组成部分。
长期以来,在我国大中小城市、工矿、林区等地存在着大量的危旧房,棚户区
房屋破旧不堪,不仅极大地影响着届民的生活质量,还存在极高的安全隐患,
因此做好棚户区改造,对于解决居民住房困难、改善居民住房条件、促进城市
可持续发展、缩小城乡发展差距具有重大意义。
棚户区改造属于政府改善民生的重大举措,是对居民住房条件改善的重要
保障,因此需要政府在财政投入、建设用地、税费优惠和信贷投放等方面给予
支持和优惠,其中信贷政策方面的支持尤为重要。当前棚户区改造除了征地拆
迁工作难度大、供地不足、项目质量参差不齐等问题外,改造资金筹措压力大、
资金难以落实是影响棚户区改造的重要因素之一。实施棚户区改造具有一走的
政策保障意义,在市场经济条件下单纯的依靠市场的力量去解决棚户区改造资
金问题往往会造成资金来源不足、融资成本高等问题,因此在我国经济调结构、
促民生的宏观背景和房地产行业信贷紧缩的行业背景下,研究“国有大型商业
银行如何一方面以市场导向为基础,保证上市商业银行稳定经营、持续盈利、
维护股东利益,另一方面贯彻落实中央政策、服务民生、促进社会发展”这一
既矛盾又统一的问题便具有十分重要的现实意义和研究价值。
第二节研究思路和内容
本文通过对国内外宏观经济形势的分析以及对房地产市场的整体把握,以
政府主导的棚户区改造为切入点,通过对负责棚户区改造的借款人进行全面、
深入、细致的分析来探索商业银行的资产管理能力和形式。具体而言,本文以
河南省郑州市惠济区木马村棚户区改造项目为例,在全方位把握郑州房地产行