长沙置业通投资咨询有限公司 谨呈：乐嘉房产 长沙置业岳阳市中南三期市场调研报告岳阳市场概况 各区域市场概况 产品、价格研究分析 未来市场竞争分析 消费市场调研 岳阳印象 总论 岳阳印象 岳阳GDP增长速度相对比较稳定，连续九年保持两位数以上的增长速度。预计09年GDP将达到1298.7亿元，涨幅为13%左右。按常住人口计算，人均GDP预计达到25179元 GDP的稳步增长，将为房地产的发展带来了良好的契机 ——经济状况 岳阳印象 从近两年看，人均收入也在呈梯形不断上升，同比与环比都在稳健地增长，09年1-3月、1-6月、1-9月的同比增长分别为11.1%、6.9%、10.5%，两年的环比增长率分别为28.6%、28.4% 居民人均可支配收入及存款数稳步上升，居民潜在消费能力增强 ——人均收入/支出 岳阳印象 城市规划： 建设布局结构为“一主三副” 一主即主城区，三副即云溪城区、路口城区、君山城区 城市发展： 主城区域“东扩—北进—南联” 融入“3+5”城市群： 以长株潭复合城市为中心，包括岳阳、常德、益阳、衡阳、娄底5市组成的“3+5”城市群 ——城市规划与发展岳阳市场概况 各区域市场概况 产品、价格研究分析 未来市场竞争分析 消费市场调研 岳阳印象 总论 岳阳市场概况 ——开发投资现状 2009年2月至11月已累积完成投资额45.4亿元，同比2008年增长了30.64% 备注：数据来源于岳阳房地产信息网（统计截至日期12月11日） 岳阳市场概况 ——近三年来不同物业类型开发投资额 备注：数据来源于岳阳房地产信息网（统计截至日期12月11日） 2007年以来，商品住宅开发投资额逐年加大，2008年增长14.24%，2009年上半年已完成开发投资额达到了2008年全年的73.95% 随着老城区商业改造的进行，2009年上半年商业物业完成开发投资额2.53亿元，超过前两年总和3倍左右 商品住宅投资稳健 商业物业供应量剧增 岳阳市场概况 ——近三年来施工面积、新开工面积、竣工面积 2009年上半年全市房地产开发项目施工面积341.49万平方米，同比增长18.03%，其中2009年上半年新开工面积86.28万平方米，占施工总面积的25% 施工面积（新开工面积）大幅增长 岳阳市场概况 ——近三年来纯商品房供、销、空置情况 1、不同物业类型供、销及供销比（不含经适房、定向开发） 备注：数据来源于岳阳房地产信息网（统计截至日期12月11日） 按物业类型分析： 不同物业类型（多层、小高层、高层）近三年来累计供应总量依次为59.59万㎡、15.13万㎡、98.95万㎡。其中2009年高层住宅供应量显著增加，同比2008年增长了129.23%，多层住宅供应量下跌65%。供销比依次为1.06、1.2、1.04。 按统计年份分析： 2007年、2008年、2009年供应总量(多层、小高层、高层)缓慢上升，分别为54.33万㎡、55.02万㎡、64.32万㎡。2009年同比2008年上涨了17%。供销比依次为0.99、1.09、1.10 岳阳市场概况 ——近三年来纯商品房供、销、空置情况 2、不同物业类型入网批售、成交量（不含经适房、定向开发） 备注：数据来源于岳阳房地产信息网（统计截至日期12月11日） 近三年来纯商品住宅批准预售面积为173.67万㎡，成交面积为163.48万㎡，供销比为1.06 岳阳市场概况 ——2009年不同面积区间户型销售情况（含经适房、定向开发） 2009年2月～11月住宅物业类型（含定向开发、团购等）销售面积共计77.43万平米。销售套数共计6020套。 去化情况最好的为130㎡～144㎡的户型，销售面积、销售套数分别占25.3%、23.7%； 130㎡以下销售速度较快的户型依次为90㎡以下、90～110㎡、120～130㎡，销售套数百分比依次为15.0%、9.9%、9.7%。该数据也表明了岳阳市民在非大户型面积区间下的户型喜好。 受项目所在地理位置的影响、物业类型（多层、高层）的选择、团购及定向开发等购买方式的影响，岳阳市民在户型选择上首选为宽敞舒适型住宅 岳阳市场概况 ——2008年商品住宅价格走势（多层、高层） 高层住宅年初开工面积不足，造成短期内市场供应趋紧；多数项目如南湖香榭、摩登国际等分布市中心或南湖等地段较好区域。 多层住宅项目分布范围广，全年价格相对平稳，年末有小幅下挫 高层住宅物业价格出现“涨—稳—跌”的趋势，多层住宅价格在1800～2000元/㎡之间 岳阳市场概况 ——2009年商品住宅价格走势（多层、高层） 高层物业批准预售量同比2008年增长129%，且分散于各个板块。 在市场供应量充足的前提下，高层物业的销售价格仍在缓慢上升，表明该价位已被市民认可。 随着2009年供应量下降影响，多层物业均价随高层价格小幅上涨 高层住宅均价出现“跌—稳—涨”的趋势，多层住宅销售均价也随之水涨船高。