正视英山 预测未来
—— 英山县市场调研报告——
南昌鑫瑞行谨呈湖北浩丰置业2014年3月
目录
宏观市场分析
1、宏观政策
新国五条发布，进一步提高二套房贷款首付
新国五条发布后，对房价上涨过快的城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高二套住房贷款的首付比例和利率。目前各地都在研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。与此前市场预期一致，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至7成，利率提高至1.3倍
宏观市场分析—中央政策
宏观市场分析—中央政策
新国五条总细则
1、完善稳定房价工作责任制
2、坚决抑制投机投资性购房
3、增加普通商品住房及用地供应
4、加快保障性安居工程规划建设
5、加强市场监管
英山县属于县级城市，受全国房产政策影响较小
国五条
出售自有住房按规定应征收的个人所得税20%
房产税
不动产统一登记
以房养老
住房信息联网
英山开征房产税可能性不大
其中的执行细节还需要探讨
住房信息联网停滞，小产权房难以转正
整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度
公积金贷款政策不变，提取时间有变化
对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格
限三政策主要抑制外地炒房潮
明确外地籍高层次
限贷
限购
额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万
宏观市场分析—中央政策
在政策落脚点方面，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求
宏观市场分析—城市地位
英山
2013年黄冈市地区各县市GDP排名
英山县为黄冈市地区贫困县，GDP排名只领先团风县，同时；英山县的GDP增速在黄冈市地区各县市排名垫底
英山县人均收入逐年上升，当地居民财富增加
元
结论：英山县居民年收入均呈上升趋势，侧面反映客户购买力在逐渐增强
城乡差距大，农民收入较低
英山县人均年收入情况
亿元
结论：英山县固定资产投资额12年急剧增长，侧面反映客户生活水平质量及投资理念提升，房地产投资增长迅速
英山县固定资产投资额情况
1、2012年英山县全年完成全社会固定资产投资485100万元，比上年的增长58.0%
2、房地产投资36656万元，比上年16983万元增长115.8%
→ 2014年政策调控开始改观，政策仍将从严从紧，各楼盘销售策略战或将成为下一轮房市主题；
→银行信贷从紧政策将刺激刚性需求的客户，在限贷的前提下，刚需毋庸置疑成为市场的绝对主力，本案须尽快抢占刚需市场
→英山县虽属黄冈市地区经济弱县，但居民年收入均呈上升趋势，投资观念逐步增强
小结
经济动荡
新政不断
限购限贷
民心浮燥
如此时代！
区域市场分析
市场成交情况
区域市场分析
1、市场成交情况
2013—2014年英山县土地市场成交情况
市场成交情况—土地市场
2013—2014年英山县土地市场成交情况
注：2014年土地成交数据截止3月3日
英山县2013—2014年期间；土地成交共14宗，共272000㎡
市场成交情况—土地市场
1、住宅土地出让情况
2011~2013年土地出让
据中国土地市场网网络备案统计，2011-2014年英山县住宅土地出让分别为6.5公顷、5公顷，25.5公顷、1.7公顷。2013年住宅土地出让实现跨越式的增长，增长率高达400%，说明房地产市场在2013年开始起步，呈现直线向上趋势
网络支持：http://www.landchina/default.aspxtabid=263&ComName=default（中国土地市场网）
注：2014年土地成交数据截止3月3日
市场成交情况—土地市场
市场成交情况—土地市场
1、2013年英山县市场土地成交集中放量在6月、7月、12月份，其中12月土地成交量最大；
2、2014年英山县前3个月，土地成交量相比2013年年底有明显下滑态势；
注：2014年土地成交数据截止3月3日
单位：㎡
市场成交情况—土地市场
注：2014年土地成交数据截止3月3日
单位：㎡
1、2013年英山县土地集中放量供应在6月、7月、12月，其中12月，土地市场供应呈直线向上趋势；
2、2014年英山县土地供应相比2013年年底，明显下降
1、截止到2014年3月18日止，英山县市场上存量达到647616.59㎡；去化量达到126000㎡
2、从2013年市场存量与去化量对比来看、反应市场存量大于需求，市场供大于求
3、目前英山市场存量较大；未来竞争激烈，本项目的销售压力较大
市场成交情况—土地市场
注：数据截止到2014年3月18日止
市场成交情况—商品房市场
2013年英山县房地产市场供应量充足，其中；主要以山城一品与盛世嘉园供应为主，两楼盘合计推售736套房源
市场成交情况—商品房市场
2013年英山县商品房住宅整体成交情况良好，其中；山城一品成交套数最多为310套，盛世嘉园次之为300套，市场总体成交率在70%左右，房地产发展市场良好，去化速度快，说明居民购买房屋能力在提升。