兴进豪园下阶段营销大纲 近2万平米、126间店铺的业态定位和招商； 兴进豪园下阶段的工作目标： 消化二期5-9#楼的剩余未售户型； 三期产品将于2011年6月上市，做好市场预热工作 益华●兴进豪园 商业推广及二期尾盘的思考 兴进豪园的推广操作原则： 1.利用商业的启动，结合二期房源统一推广 通过合理的业态规划，为项目提供配套实力，重新提高市场关注度，利 用招商带动客户上门，促使二期剩余房源快速去化。 通过商业的成功运作，为三期提升配套价 值，也为未来的上市做好铺垫 通过商家的进驻，增加区域的商业价值，增加区域人气，以配套 带动住宅价值，以业态提升产品档次 二期尾盘消化（5个月） 商业部分的全面招商（暂定为12个月） 三期开盘前预热推广（6个月） 兴进豪园三项工作的推进时间： 我们的考虑： 按照二期现有的房源和去化速度，10月份前即可售罄，而三期的上市时间初定为2011年6月，这其中将有8个月的市场空档期，因此我们考虑以商业的招商启动，一方面结合二期统一推广，另一方面能填补市场空档，并且通过商业部分的成功运作达到提升项目整体竞争力和为三期保持影响力的两大目的 利用商业部分，起到承上启下的作用，提升竞争力，保持市场影响力 目前本项目的推广手段多采取当地时效性较强的媒介通路，同时，我们考虑到项目还有许多极具利用价值的推广机会，例如： 本项目一期已交房的约有300位业主； 本项目目前约有900位购房客户； 项目周边的凤里中学即将于9月份正式招生； 招商与二期开辟新推广渠道的思考： 新营销建议1与老客户形成合作伙伴 1）积极利用900多户已成交客户宝贵资源； 2）定期回访老客户（电话、短信、小礼物登门拜访）； 3）商业街的承租者可获得相应的购房优惠 结合凤里中学，打教育牌 1）小业主演讲比赛 从小学到初中，讲述“成长的烦恼”，并组织演讲比赛 2）暑期夏令营 家长与孩子一起参观上海世博会 3）凤里中学，兴进豪园专场招生会 让业主享受名校的特权 新营销建议2适度SP活动，提升市场知名度 据沟通了解，目前本项目的推广手段集中于户外看板和电视滚动字幕两种： 手段1：位于石狮市中心的多块广告牌 手段2：当地有线电视滚动字幕 推广通路属当地较为高效的手段，但推广渠道较为单一 为了达到商业和二期剩余房源的配合推广，我们建议进一步丰富本项目的推广途径 媒体报刊 石狮：石狮日报 闽南：海峡都市报 网络平台 石狮：石狮房产网、泉州房产网 闽南：厦门联合网泉州站 全国：搜狐房网 项目推广媒体建议 点对点推广：针对特定的区域和业态，进行DM单派发或登门宣传 户外平台：市中心看板，项目现场形象包装 SP平台：针对推广的步骤，举行不同的主题活动 电视媒体：利用石狮当地的有线电视刊登滚动字幕进行推广 益华●兴进豪园 商业调研及初步定位 石狮的商业版块分布 东部高档住宅板块 北部板块 （北部新城） 市政府区域 八七路 九二路 南洋路 子芳路 四条主商业街与东部、北部两大住宅板块形成石狮主要商业分布格局 石狮商业的租金与业态格局 主要业态以服装布料等为主，项目所在北部板块商业租金处于较低水平 备注：因为石狮商业的集中现象较强，因此价格差距较大 项目周围主要商业区域状况 项目周边商业氛围较弱，业态较为杂乱，周围楼盘店铺空置率高 金丘家园的空置率达90% 豪佳城市花园的空置率达70% 项目周边主要区域的业态状况及租金情况 项目所属区域租金较低，业态不具备档次，以专业业态为主 项目地块的商业环境分析 西侧为河道，约200米与对岸无通道，对人流动线造成影响，不利于商业气氛的营造 东侧、南侧为开发用地，由于尚未动工而现场较为脏乱，对项目形象造成极大影响 北侧三期的工地在建中，与对岸的道路尚未相通，对商业街的人流造成一定影响 项目商业宏观环境研判 本项目几乎位于南洋路的终点，南北未达成互通 南洋路的商业在香江路十字路口出现南热北冷的局面 周围主要商业街难以对本项目形成辐射和带动 未来将有五条主干线通往晋江及泉州重要区域 南洋路打通后南部商业将明显北扩 重要交通枢纽和重大配套设施的建成将提升区域价值 现状不利 未来利好 现状不利 未来利好 周边已建成住宅项目的商业生意惨淡，空置率高 新凤里中学的建成，将有效提升区域的教育质量 周边破旧的房屋影响区域形象 周边生活、教育、娱乐等配套不尽完善 周围限制地块或工地较多，区域属于大规模建设阶段 酒店、医院等基础配套的建成将极大提升区域档次 西洋公园的建成将有效弥补区域休闲生活配套 西侧河道的整治完成，改善了项目周的环境 项目区域商业环境研判