近两年以来，以北部新区为代表的“三北区域”房地产市场发展迅速，商品房施、竣工面积以及交易量位居主城区前列，土地供应持续增加，受到重庆市乃至全国众多品牌开发企业青睐，“三北区域”也成为重庆市房地产开发热点最集中的区域。

重庆立业房地产顾问公司受渝能房地产开发公司委托，对位于北部新区寸滩片区的1000余亩地块进行项目开发方向、定位以及规划建议的营销策划。

本次工作以市场研究为起点，通过对市场现状以及地块自身状况等客观条件的研究，为项目定位、项目规划建议等提供科学依据，通过较强针对性，为项目赢取市场机会等提供参考依据。

重庆立业房地产顾问有限公司

第一篇 开发方向研究

1 市场研究
1.1市场现状
1.1.1重庆市经济发展现状概况
提要：通过主城区和江北区、渝北区横向以及纵向的宏观经济环境对比，分析江北区、渝北区在重庆市经济地位以及经济增长的主要动力来源，产业调整、人口消费力特点等，前瞻区域宏观经济、产业的未来发展走向和房地产的消费特征。

1.1.1.1国民生产总值重要指标及主城各区经济发展状况分析
提要：通过国民生产总值及主城区各区的经济指标展示及分析，一方面了解重庆市主城各区的发展轨迹，另一方面是通过区域的对比寻找江北区、渝北区经济运行的差异化特征，进一步合理评估消费支撑及竞争优势。

◎重庆市国民经济持续、快速、稳健增长，GDP增长率超过全国平均水平。

2000-2004年重庆市GDP走势

数据来源：2000-2004年重庆市统计年鉴
在趋好的宏观环境下，特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放，全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头，2000-2004年GDP年均增长率约13.8%,宏观调控政策对全市经济发展方向、产业结构的调整，使得全市经济总体呈现加速发展态势，GDP增长率超过全国平均水平，未来经济发展将在继续现有水平的基础上持续发展。

◎主城传统老城区（九龙坡、渝中区、沙坪坝）经济稳步增长，渝北区等新兴区域发展迅速。

2003-2004年重庆主城区区域GDP对比图(亿元)

数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册
注：渝北区含北部新区统计年鉴数据下同
近年来重庆主城区域经济呈现稳步、快速上升态势。2004年，九龙坡区、渝中区、沙坪坝区位列主城GDP增长前三甲，组成第一梯队，三者分别依托工业、商贸、教育及工业等产业优势，取得显著的国民经济增长。江北区、渝北区处于第二梯队，2004年GDP总额超过90亿元。

随着北部新区工业产业的快速发展，致使统计年鉴中的渝北区GDP同比增速达38.1%，区域经济前景看好。

◎传统老城区人均GDP位于前列，江北区、渝北区经济稳步增长。

2003-2004年重庆市主城区区域人均GDP对比图(千元)
数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册
重庆市主城区人均GDP持续稳步上升，传统商贸中心渝中区、工业基地大渡口区常驻人口数相对较小，人均GDP排名前二位。

九龙坡和沙坪坝区GDP虽高，但人口基数相对较大，人均GDP处第二梯队。但两区增长率仍赶上了平均增长率，特别是沙坪坝区随着产业布局的调整、西部新城及重庆大学城的规划，区域后期发展潜力较大。

北碚区、渝北区、巴南区由于农业人口仍占据较大比例，人均GDP处于主城各区下游水平，其中渝北区同比增速远远高于平均增速，区域经济发展前景良好。江北区人均GDP处于主城区中流位置。

1.1.1.2江北区、渝北区与主城各区产业分析
◎主城区第二、三产业发展迅速，渝北区第二产业高速增长，江北区第三产业快速发展。

2004年重庆主城区区域三大产业生产总值对比（亿元）
数据来源：2004年重庆市统计年鉴、2005年重庆领导干部手册
重庆主城区城市化进程进一步加快，第一产业增速放缓，第二、第三产业迅速发展。第二产业随着工业进程的加快及房地产开发力度的加大，增长迅速，工业发展重点区域渝北区（包含北部新区）因新兴空港、两路工业园区、北部新区等产业集群效应带来出口工业高速发展，第二产业成长较为迅速，增速达到57.3%，成为重庆经济的新增长极。第三产业则以传统政治文化商贸中心渝中区最为集中和突出，是渝中区经济增长的支撑力量，且也突出其了在主城区的主导性地