研宄北京市商品住宅市场现状情况我们不难发现,目前商品住宅的市场供应量充足,需求

亦很旺盛,但是商品住宅存量依然很多,二环三环间的去化周期甚至达到10年左右,这显然

是由于其定价不合理造成的。住宅作为一种典型的异质商品,对其进行合理定价,对建立良好

的市场秩序,促进房地产市场健康发展尤为重要。因此,本文将依据特征价格理论,运用线性

模型研宄北京商品住宅市场价格构成,在理论上和实践上,都有很重要的意义。

首先,本文简单探讨了商品住宅价格理论及形成机制,并根据价格理论介绍了商品住宅价

格的构成。对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定性分析,从开发成本因素、区位及交通

因素、邻里环境因素、金融及调控政策因素、市场预期因素五个方面阐述了其对价格差异产生

的影响。

其次,本文对北京商品住宅价格差异的决定因素做了定量分析,根据特征价格理论,构建

数学模型。以商品住宅价格差异为因变量,并从建筑特征、区位特征、邻里特征三个方面将影

响住宅价格差异的特征变量细分至19个,以此作为自变量。采用线性模型进行特征价格研宄,

选取标准化的回归系数来对比各特征变量对住宅价格差异的影响程度,得到最终的商品住宅价

格差异的计算公式:住宅价格差异=0.653 X建筑面积大小-0.512 X与市中心远近+0.279X地铁

或轻轨+0.251 X教育配套+0.143 X生活服务配套+0.132X房屋的朝向+0.125 X装修风格与质量

+0.113 X外部环境+0.086 X内部环境-0.081 X房龄大小+0.065 X楼层高低+0.055 X文体设施配

套+0.041 X车位多少+0.023 X具体公交线路-0.021 X容积率多少+0.017 X绿化率多少+0.016 X

物管质量-0.011X物管费用+0.008X居民整体素质,特征变量前的符号及表示其对价格差异影

响的正负关系。

最后,基于实证分析得出的结论,针对北京市商品住宅市场,提出了两点建议。第一,商

品住宅幵发设计要综合考虑多种因素,第二,运用特征价格模型,房地产评估机构可以有效评

估住宅价格,对商品住宅进行合理定价。

关键词:北京商品住宅,价格差异,特征变量

1绪论

1.1研究背景及研究意义

1.1.1研究背景

在最近这几年,对于房地产这个行业,大家心中都会觉得这是一个暴利的行业,几乎整个

社会都在关心我国的商品住宅的问题,而北京作为我国的首都,这座城市的住宅的价格更是在

一定程度上代表了我国的房地产行业的发展趋势。在北京举办奥运会之后,北京的房地产市场

发展得格外的迅速,并且投资房地产的开发商也日渐多了起来,其发展的趋势可以说是近些年

来最为迅猛的一段时间(见图1.1),而土地供应量稳中有降(见图1.2),而北京的商品住宅价格

长期处于上涨势头。近期,由于新一届政府的各项政策,北京市商品住宅价格又处于摇摆不定

的状态,各个区域、各类住宅的价格扑朔迷离,购房者对是否出手购房、以什么水平的价格下

购房完全处于心理摇摆状态。一系列宏观调控政策的出台,例如:2014年5月12日提出的“央

五条”、2014年9月30日央行发布的放宽限贷政策、自2014年11月22日起(12年7月后首

次)下调金融机构人民币贷款和存款基准利率等政策,虽然这些政策对于北京市的房地产市场

起到了一定的冲击作用,但是商品住宅价格却一直连年走高。甚至在我国的很多城市,都出现

了空城的现象,因为商品住宅的价格远远超出了一般上班族的承受能力,所以他们往往会选择

用租房的方式来解决自己对于房子的需求问题。基于北京的现状,深入研宄影响商品住宅居高

不下的原因,具有现实意义,并且是当今时代必须立即解决的一个非常迫切却很棘手的问题。

北京目前的商品住宅市场,虽然受到诸多因素的影响,但是价格依然很高,这些影响因素有开

发成本因素、区位及交通因素、邻里环境因素、金融、调控政策因素、市场预期因素,各个方

面的因素使得我国的商品住宅市场的一直处于变化的过程中。而想要从宏观上概括我国的商品

住宅市场的发展趋势,并且精确北京这座城市,必须要采用一个系统分析的方法,在一定的高

度上分析影响北京的商品住宅市场价格差异的相关因素。