常州莱蒙时代豪宅地产营销执行方案 莱蒙鹏源 莱蒙都会收官之作营销执行方案 《树莱蒙经典，立常州标杆》 2010年实现总体项目销售额3亿； 将莱蒙C区打造为常州中心区地标豪宅； 重塑莱蒙鹏源常州品牌知名度和美誉度。 项目2010年目标 思考1：本案将给常州乃至长三角怎样的影响 写在营销前的思考—— 大面积住宅/SOHO公寓/主题商业 将以全新的品质模式颠覆常州中心区地产格局！ 开创常州中心区高端居住模式的城市榜样生活！ 思考2：站在怎样的高度审视本案 400年前以传胪第闻名！ 400年后的CBD核心区 以莱蒙时代为傲！ 站在历史和人文的角度审视本项目的定位！ 站在现在和未来的高度俯瞰本项目的营销 思考3：本案应该承载怎样的品牌使命 2006年…… 莱蒙都会1期 莱蒙都会2期 莱蒙城 莱蒙都会收官之作 珠三角 长三角 全国区域开发…… 2010年…… 全国路径： 常州路径： 通过莱蒙时代的营销实现项目和企业品牌的双赢！ 让莱蒙时代成为常州的榜样！ 让莱蒙地产成为时代的榜样！ 莱蒙时代，改变常州！ 莱蒙鹏源，领导常州！ 严密执行领导舆论 拔高形象绝对控制 领导市场建立差异项目再认识深入剖析我们的市场 第一部分：项目再认识 深入剖析市场 近三年来常州市场供需情况 07-08年常州市场供需变化较为稳定。09年需求量出现了大幅度的攀升，而市场供应量较往年没有太大变化。09年成交价格出现大幅攀升。 深入剖析市场 07年常州市各区域供需情况 深入剖析市场 08年常州市各区域供需情况 深入剖析市场 09年常州市各区域供需情况 深入剖析市场 中心区历年市场供需情况 深入剖析市场 ‖尚美佳·观点‖ 1、09年全国房地产市场形势总体向好，使得常州各项目售价均顺势上涨； 2、从供需角度分析，08年的市场寒冬使得开发商对09年市场预期较差，导致09年上半年市场供应放缓。09年整体市场呈现供不应求状态，市场量价关系也是常州房价上涨的重要因素； 3、和黄、华润、九龙仓等各大开发商纷纷进驻常州，疯狂拿地。常州地价不断攀升，对09年房价上涨也起到了一定推动作用； 4、常州地理位置优越，而房地产价格仍处于沪宁线“价值洼地”，客户对于常州房价的上涨有较高预期。 5、市中心历年来处于供不应求状况，09年随着高端住宅上市量的加大导致价格迅速攀升，区域出现量价齐升。 深入剖析市场 2009市场 的疯狂 深入剖析市场 2010年市场疯狂能否延续？ 近期市场政策动向 表面上:提高开发门槛; 实际上:导致供求紧张； 财政部等五部委再度出手打击开发商囤地 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。 个人住房不足5年转让全额征营业税 为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部和国家税务总局23日对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。 国务院明确二套房贷首付不低于40%抑制投机购房 2010年1月7日国办通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房同时，要严格二套住房贷款管理，抑制投资投机性购房需求，二套贷款首付款比例不得低于40%。 表面上:调整整体市场; 实际上:打击地产投机； 近期市场政策动向 目前市场政策主要以抑制房价过快上涨，保证房地产市场健康发展为方向，并未出台实质性打压政策，对房地产市场影响较小； 地方执行政策力度不坚决，各地还在延续执行房地产优惠政策； 二套房政策已经对一线城市造成明显影响，预计影响范围将扩大到二、三线城市，但这种影响的到来需要5个月到半年时间； 若2010年继续保持2009年热度上涨，不排除国家出台硬性打压政策的可能。 ‖尚美佳·观点‖ 市场反馈将呈现谨慎乐观的姿态，合理安全的营销需要慎重考虑！ 竞争项目分析 精装修 均价：13000元/㎡ 已推209套，去化率86% 精装修 均价：10500元/㎡ 已推368套，去化率71% 毛坯均价：11000元/㎡ 已推160套，去化率84% 部分精装修 均价：17000元/㎡ 已推452套，去化率77% 精装修 均价：14800元/㎡ 已推168套，去化率74% 精装修 均价：11500元/㎡ 已推642套，去化率94% 中心区竞争态势 中心区竞争态势 2010年市场推出量较大，尤其中心区及周边将会由大量项目在上半年集中推货，竞争激烈。需加强差异化竞争优势。预计2010年中心区市场推售量约为40万㎡。 中心区竞争态势 1、2009年房价的过快上涨使得国家不得不出台相关政策给与控制，这些政策一定程度上提高了客户的观望程度，从一线各大城市的成交量上已经有所体现。 2、而从整个市场2010年的新推量来看，上半年市场将会有一个集中放量过程，由此必然会引起短时间内供过于求的状态。 3、2010年开发商资金量较为充足，预计销售价格不会出现太大波动。 ‖尚美佳·观点‖ 2010年上半年市场各大高端项目预计会出现滞销状况。