太原某综合体项目·市场调研及客户访谈报告 2014年4月 第 1 页 报告结构 宏观经济分析 宏观经济解读 宏观研究 市场研究 宏观政策解析 宏观研究结论 住宅物业研究 商业物业研究 办公物业研究 酒店物业研究 广泛性市场研究 针对性市场研究 市场发展综述 区域市场研究 市场需求研究 市场发展综述 市场供应研究 市场发展综述 区域市场研究 市场研究结论 宏观城市研究 宏观城市解读 区域属性研究 宏观研究 宏观经济分析 宏观城市研究 第 2 页 第 3 页 宏观研究 宏观经济分析----- 宏观城市研究 宏观经济解读 宏观政策解析 第 4 页 宏观经济解读 城市经济发展状况 太原市GDP水平稳步提升，增速不足有所欠缺，发展速度与多数省会城市有一定差距 2013年地区生产总值：2412.87亿元人民币 数据来源：太原统计年鉴 数据来源：国家统计局 第 5 页 宏观经济解读 太原在山西经济区的地位 太原市经济总体实现稳定增长，固定资产投资功不可没 数据来源：各城市统计年鉴 固定资产投资引领经济增长作用突出。全市投资在连续两年快速增长的基础上，继续保持了26.5%的较快增长水平，连续三年稳定在25％以上。 2013年在宏观经济形势复杂严峻的大背景下，太原市与山西省一样，处于经济增速换档期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期，经济增长的难度明显加大。 数据来源：国家统计局 第 6 页 宏观经济解读 经济发展契机 山西省正逐步加快战略转型，推动经济可持续发展，推动城市建设加速 2011年，山西成为我国第一个全省域、全方位、系统性的国家级综合配套改革试验区，先试先行，探索打破“资源陷阱”、发挥资源优势、实现可持续发展的路径，加快资源要素资本化、市场化的过程。 未来10年，山西省将加快推进转型发展。 初步建立资源型经济转型的体制机制，巩固能源基地的战略地位,初步建立以煤和煤炭加工转化为基础，现代煤化工、装备制造、新材料、文化旅游和现代物流等多元发展的现代产业体系，新型工业化水平达到60% 2011年 2015年 2020年 区域价值成长 区域建设推进 转型初期 转型稳定期 促进资源型经济转型的体制机制基本形成，全国重要能源基地战略地位全面提升，现代煤化工等非煤产业比重大幅提高，多元化产业体系形成。 第 7 页 宏观经济解读 城市产业结构 近两年第三产业发展迅猛，城市经济发展结构逐步调整，进入转型期 数据来源：各城市统计年鉴 三次产业分别增长3.2%、10.6%和6.1%，拉动GDP增长0.1、4.8和3.2个百分点，呈现出三次产业同向驱动经济增长的运行态势。 数据来源：国家统计局 第 8 页 宏观经济解读 城市人口结构 除2010年人口普查导致爆发性增长外，城市人口增长较为稳定，年增长率在2%以下； 城镇人口登记失业率控制在3.4%以下，就业形势较为稳定 数据来源：各城市统计年鉴 数据来源：太原市统计公报 第 9 页 宏观经济解读 人均可支配收入对比 城市居民消费力增幅较弱，农民随可支配收入上升明显，城乡差距正逐步缩小 2013年，农民收入增速高出城镇居民1.0个百分点。城乡居民收入在共同增长的同时，收入比由上年的2.15︰1演变为2.13︰1，城乡收入差距进一步缩小。 数据来源：国家统计局 第 10 页 宏观经济解读 宏观经济小结 1、太原市GDP水平稳步提升，增速不足有所欠缺，发展速度与多数省会城市有一定差距； 2、太原市经济总体实现稳定增长，固定资产投资功不可没； 3、山西省正逐步加快战略转型，推动经济可持续发展，推动城市建设加速； 4、近两年第三产业发展迅猛，城市经济发展结构逐步调整，进入转型期； 5、城市居民消费力增幅随可支配收入下降，城乡差距正逐步缩小。 第 11 页 第 11 页 宏观研究 宏观经济分析----- 宏观城市研究 宏观经济解读 宏观政策解析 第 12 页 宏观政策解读 房地产市场政策基础 政策基调以维护市场秩序，促进市场健康发展为主，“双向调控”操作难度较大 房地产税将加速税制改革 加快立法， 先行先试， 调节高端 保障房计划缺少亮点 增加中小套型商品房和共有产权住房供应 二三线城市借“城镇化”迎来新一轮高峰 加快城镇化建设成为本次会议主要指导方向之一，具有切实发展需求的城市将借助新的契机加速发展 双向调控值得期待 即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地和供应结构，采取必要手段，消化库存。 第 13 页 宏观政策解读 并九条颁布 2013年11月28日，太原市政府发布太原2013最新限购政策《关于进一步加强房地产调控的通知》，加入新一轮房地产调控收紧城市序列。太原出台提高住房限购政策门槛、严格执行差别化住房税收政策及加强商品住房销售价格管理等一系列“整顿”太原房地产市场调控意见。从而推动城市房地产市场健康、平稳、持续发展。 具体政策解读 1、提高限购门槛： (一)继续严格执行《太原市人民政府关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》(并政发[2013]15号)，深度挖掘限购空间，加大限购政策执行力度。 (二)提高单身人员购房年龄门槛。单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原规定的18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有本市户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)。 (三)从严审核购房资格。非本市户籍居民家庭需要购房的，必须提供在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的有效合法证明。无法提供者，不得在本市范围内购买住房。 (四)严格限制党政机关、企事业单位、其他社会组织购买住房数量，原则上每单位只允许购买一套住房。需购买两套及以上的，应提交购房用途、套数和价格，经市政府批准，方可购买。(五)加大对违反限购行为的查处力度。购房人骗取购房资格的，不予办理产权登记手续，并应承担相应法律责任，3年内不得在本市购房；房地产开发企业、中介机构教唆、协助购房人骗取购房资格的，责令限期整改。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 伟业解读：单身及18-20周岁客户，在当地市场中并非主体，相当于项目自身而言，两年后或会增加少量客户，同时市场存量亦有少量增长，构成一定竞争，对项目影响极为有限。 太原市场政策解读