安庆房地产市场研展报告 安庆楼市研展报告 报告架构 宏观环境分析 总结及趋势研判 安庆楼市分析 安庆城市概述 安徽省下的安庆 整体市场研究 相关政策分析 区域价值潜力探析 安庆消费者分析 宏观环境分析 安庆城市概述 安庆市位于安徽省东西南部，地处长江中下游北岸，毗邻湖北省和江西省。现为安徽省省辖市，是一座沿长江而成的狭长带状的城市。 安庆市辖区面积1.54万平方公里，现辖桐城市，怀宁，枞阳，潜山，太湖，宿松，望江，岳西七县和迎江、大观、宜秀三区。 截至2007年，总人口610万人，其中市区人口72.7万人。比去年增加1.43万人； 按照我国统计中对城市规模分类的标准，安庆以其100余万人口可以跻身于大规模城市范围之内。 然而从安庆城市区位以及城市形状来看，沿长江而建给安庆带来了一定的经济发展机遇，但其狭长带状的分布又在一定程度上限制了安庆城市整体发展空间，这也是目前安庆规划中“东进北拓”发展规划策略制定的重要因素之一。 目前安庆正处于城市中心扩散化的阶段，可预见未来几年安庆市区中心面积将得到较为快速的扩张。 【区域国民经济Ⅰ】 截至2007年底，安庆全年实现地区生产总值593.51亿元，比上年增长13.4％，增速为近十年来新高。人均生产总值为9739元，比上年增长11.6％。 快速的经济增长给安庆楼市发展打下了坚实的基础 【区域国民经济Ⅱ】 第一产业增加值113.93亿元，增长6.2%；第二产业增加值249.14亿元，增长17.6%； 第三产业增加值230.44亿元，增长12.7%。 三次产业增加值比例由上年的19.10︰42.28︰38.62调整为19.2∶42︰38.8 三大产业结构变化不大，工业经济有集约化趋势 【外商投资情况】 外商投资势头良好，经济发展动力强劲 2007年安庆全年实际利用外资14136万美元，比上年增长23.89％。 【居民收入】 居民收入稳步增长，但整体居民购买力偏低 2007年，安庆全市城市居民人均可支配收入10710元，比上年增加11.7％；人均可支配支出7754元，比上年增长19.6％。城市居民恩格尔系数为36.2％，在岗职工年平均工资19191元，比上年增长30.4％。 【固定资产投资】 全年完成全社会固定资产投资341.7亿元，比上年增长50.8%。其中，房地产开发投资43.1亿元，增长68.7% 。房地产开发投资占全社会固定资产投资的49.2％。 固定资产投资发展快速，房地产投资结构相对理性 安徽省下的安庆 GDP总量位于安徽省第二，而每百万人GDP位于安徽省第十二。 综合GDP以及每百万人GDP分析，安庆处于中下游。 由于合肥是安徽省的省会城市，因此其在资源等一些方面都有较强的区位优势，其经济也往往被塑造为安徽其它城市的标杆，GDP总量在全省中也遥遥领先。但从每百万人GDP来看，安庆与合肥的差距很大大，两者经济实力无法相比。 因此，与安庆相似经济能力的其它市并不足以带动安庆的发展，两者的协同发展效应在一定程度上并不足以支撑这两个区域的协同发展。 安庆楼市分析明星楼盘展示 整体市场分析 07年安庆房地产市场总体来说是供不应求的，随着城市经济迅猛地发展，安庆居民的置业需求得到极大的释放，而此时安庆房地产市场有效存量有限，导致市场放量有所增大，但此时消费者的刚性需求被得到极大激发，这种强大需求的存在导致了如上图所示的量价齐升。 从目前安庆房价角度进行考量，我们发现目前安庆市场目前房价是理性的： 安庆目前人均收入10710元/年左右，而目前安庆区域一般房价基本在3000元/m2左右，一套90m2的房屋总价在27万左右，房价收入比22：1 显然从这一房价收入比来看，安庆目前的房价有相当程度的泡沫存在。 【上市量与成交量分析】 序列 指标 尽管07年批准预售面积为140.24m2，同比增长8.2％，但从07年实际销售面积来看，总体市场是呈现供不应求的态势，这也是07年安庆房价疯涨的最根本原因。 尽管07年整个房地产市场的放量以及竣工量、新开工面积比06年都有了长足的发展，但08年安庆市场的放量将进一步得到增加，将近300万m2的量对市场来讲应该是一个不小的挑战。 【土地出让分析】 2007年全年，市区土地市场共出让土地17宗，土地面积为387.53万m2，较去年同期增长353.12％。从06年土地出让的面积可以看出，由于06年出让土地较少，导致07年安庆全市商品房供给较为紧缺，是造成房价迅速彪升的关键性原因之一。 从土地出让面积来看，07年安庆出让的宗地基本都是相对较大面积的土地用地，以碧桂园、绿地、雨润等为主要代表。从政府层面上看，政府更多的是让这些有相当实力的外地开发商以一种城市运营者的身份出现。 随着07年安庆土地的大规模出让，安庆供应偏紧的趋势在相当程度上得到缓解 总的看来，由于07年安庆土地单宗面积比较大，因此尽管碧桂园、绿地雨润都以地王的身份在安庆出现，但结合其所拿地的规模来也就不足为奇了。 面粉在一定程度上往往决定了面包的走势： 在当前市场环境下，开发商拿地趋于理性，从而间接说明了他们对安庆未来房地产市场的走势还是保持着较为谨慎的态度。 尽管08年第一季度安庆土地市场有些冷，但去年大规模拿地的外地地产大鳄计划今年都将推出部分房源，这些地产巨头所带来的先进的开发理念以及其具特色的产品理念都将给安庆房地产市场带来新的发展机会。 安庆消费者分析 07年安庆人均住房面积为18.47m2，比去年增加0.98m2。纵观这三年安庆人均住房面积的增长趋势，尽管有小幅度增长，总体来看变化不大。因此，可以估计在安庆有限的刚性置业需求中，改换居住条件需求的置业需求将呈现出上升趋势。 07年全市参加养老保险36.7万人，比去年增加2.27万人。这一指标在一定程度上间接说明了目前安庆全市有稳定收入的人可以预估在30万人，因此也就可以这样认为，目前在安庆有效实力购房群体在30万人左右。 从目前各个区域板块楼盘的主要客户情况看，安庆目前购房群体主要分为以下几类： A、企业员工；国有企业单位 B、高级政府公务员等；这部分人群追求有品位的生活，且由于其收入的隐秘性，因此比较追求私密空间良好，彰显社会地位的社区； C、私营业主，职业经理人等。这部分人更为注重社会地位的提升，对价格的敏感性相对较低，对社区品质楼盘需求较高，世茂·滨江花园是此类消费群体的主要代表；