文本描述
山东东营六项目整体定位及物业发展建议 谨呈:山东鑫都置业有限公司我们的工作内容及提交成果 8个日历天
前期市场调研阶段 时间进度 阶段划分 工作内容 《整体定位及物业发展建议初稿》
提交成果 项目终稿汇报 项目整体定位及发展战略调整与修改
项目财务分析;
项目规划设计任务书
《整体定位及物业发展建议终稿》
《规划设计任务书》 2007/12/21 2007/12/28 2008/01/31 2008/02/18 项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
潜在消费者访谈 项目界定及研判
市场机会分析
案例借鉴和分析
分项目发展战略及定位
分项目物业发展建议 2008/01/11 项目界定及研判
东营房地产市场分析
阳光丽景、石大花园、商行小区、胜利大厦、胶州路项目定位初步沟通
市调成果及项目定位初步沟通 10个日历天
初步沟通 20个日历天
中期汇报 商品住宅在整体开发战略中充当了“提款机”的角色——提高持续、稳定、尽可能充足的“现金流”,不仅能够保证项目自身的滚动还要有较强的为其他项目“输血”的能力。 ——持续
——稳定
——尽可能充足 向市场要速度的“突击战”——阳光丽景定位与物业建议 谨呈:山东鑫都置业有限公司项目属性界定 都市蔓延区,
市政公园旁的,
中小规模房地产开发项目阳光丽景依托周边已经形成的区域价值,在项目整体安排中承担快速回现的作用 石大花园 开发条件成熟。
紧邻石大花园,周边为万人居住区,周边商业以社区商业为主,商业需求量大。
商业主要针对石大花园和周边小区客户,周边居住氛围尚未成熟,需培育; 商行小区 阳光丽景 位于城市新区,重点发展方向,且紧邻东营区政府,具备优良的区位优势。
项目周边居住意向还较陌生,生活配套还不成熟,随规划的实施,具备很好的发展潜力; 拥有区位优势,周边居住氛围和配套相对成熟,紧邻规划中的公园具有成为市场明星产品的潜质。
城市东区放量较大,竞争激烈,需找准入市时机,走差异化路线 ,快速回现。 Step 1
抢占先机
快速回现 瑞鑫小区 位于西城边缘,城乡结合部,且不在城市发展方向上;
周边城市意向较差,周边的交通状况和配套状况尚未成熟;
客户对项目所在区域认知较陌生,还有一定的认知抗性,项目的入市时机尚未成熟;
等待时机,一旦成熟,差异化产品刺激市场,脱颖而出;阳光丽景项目研究思路导图 项目发展战略及整体定位 项目物业发展建议 项目操作理念 竞争格局分析 (案例) 经济测算东城已经形成了大规模项目激烈竞争的市场格局 由于城市开发脚步的加快,以及房地产市场的火热,目前东城已入市的项目已经拥有很多大盘项目,而且后续也有具有品牌效应的大规模项目入市,未来东城将会形成中大规模项目为主的市场格局;
大盘项目凭借自己的规模优势,在产品打造、营销推广等方面都具有规模效应。市场中大规模项目或依托于外部资源条件或内部制造吸引点,充分利用规模优势展示大盘力 配套设施:会所、高尔夫
依托资源:清风湖
万达高尔夫花园项目聘请加拿大奥雅园境师事物所为项目提供园林景观设计方案,并将象征高品质的高尔夫生活引入社区生活。 配套设施:会所
依托资源:清风湖、内部景观
东辰鉴墅采用英伦风格打造整体社区意向,湖中小岛式的别墅住区成为本项目的一大亮点。 东辰鉴墅 万达高尔夫花园 阳光100 配套设施:北大附属实验学校、风情商业街、社区直通车、会所
阳光100以北欧风格打造整体社区意向,并且凭借其品牌影响力,在东营形成高端价值。 10 阳光丽景项目研究思路导图 项目发展战略及整体定位 项目物业发展建议 项目操作理念 竞争格局分析 (案例) 经济测算项目操作思路分析 适度成本 社区领先 企业战略 快速回笼资金:
从整体战略角度,阳光丽景承担快速回笼现金的角色作用,可为其他项目的开发提供所需现金; 适度控制成本:
本项目本体是一个中小规模的项目,不具备大盘持续发力的优势,因此在成本方面应当适度投入,把钱花在刀刃上来保证企业的盈利空间。 打造社区及产品特色:
从市场角度出发,目前东城主要是大盘竞争的舞台,市场不缺乏展现大盘力、大手笔投入的项目,本项目不能淹没在这些项目的光辉之下,因此我们要通过打造一个整体向内发展的精品社区,将特色优势放大,使产品在市场上形成亮点 如何实现企业目标,首先要考虑的是如何营造社区领先特色?住宅产品项目开发特色模式研究 通过对市场上成功的住宅项目研究,总结得出打造住宅产品项目特色的六大模式;产品创新型社区科技领先型社区主题概念型社区规划领先型社区景观创新型社区配套升级型社区产品创新型——基于客户细分研究基础上,打造符合目标客户需求的创新产品 金色家园创造了最简洁的建筑形态和最单纯的功能形态楼体外檐是低调而有性格的颜色层次,构成完整的六面造型,体态绰约;
一个单元的纯板楼,充分保障了归属感与私密性,成双成对的错落布局,达到共享与均好的最大化;
三种户型,构造了纯粹的居住环境,营造顺畅与友善的沟通空间。 11层的建筑,采用了重度纯色方案,从视觉上降低了色彩的刺激度,拉开了楼与楼之间的心理距离;
另外一种18层的建筑,则采用了高、中、低三种明度的深色设计,在与纯色11层建筑相融合的基础上,丰富了色彩感,提高了整体建筑群的层次感,凸现建筑的个性风格与时代感。 基于对天津市整体人群的分类,万科针对10万平的楼盘规模,采取了不同于大盘的运作方式:
首先是在市场研究和客户细分的基础上聚焦目标客户,确定了两种人群,一类是“社会新锐”,一类是“望子成龙”
然后根据对这两类客户的家庭结构、生活习惯、空间审美的研究,设计和推敲适合他们的具体户型。
最终金色家园一共只推出11层和18层两种楼型、3种户型,分别是105平米平层两室、101平跃层两室、117平三室。其中面向“社会新锐”的设计的101平的两房跃层,获得天津创新户型大奖,被誉为“最具个性的品质婚房”。 在101平的两房跃层户型中,除了情趣感和舒适度之外,最大的亮点是近8平米的超大露台,将户外生活尽情发挥,并与楼上主卧外阳台遥相呼应,平添一份生活情趣。
聘请著名建筑设计公司,在成熟社区注重功能和实用的开发,外观时尚、现代的露台,还能兼顾其他功能。 万科天津金色家园